وضعیت سنجی دویست و چهل و دوم :نقش صنعت ساختمان و خصوصا مسکن در اقتصاد و ارتباط آن با صنایع و اشتغالزایی و سبد هزینه خانوارها

eghtesad maskanژاله وفا :

 انقلاب اسلامی در هجرت : در وضعیت سنجی قبلی ( شماره 241) به ارائه آماری حوزه مسکن، میزان ساخت و ساز و موجودی مسکن و ارتباط آن با تحولات جمیعتی و تعداد خانوارها و نیازشان به مسکن و نیز خانه های خالی موجود بلا استفاده در کشور... پرداختیم. در این شماره به نقش و جایگاه صنعت ساختمان و خصوصا مسکن در اقتصاد ایران و ارتباطش با صنایع و اشتغال‌زایی و نیز سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی می‌پردازیم:

جایگاه صنعت ساختمان و خصوصا مسکن در اقتصاد ایران و ارتباطش با صنایع:

    مسکن در ایران جایگاهی خاص دارد و از جمله دارایی‌های مهم خانوارهای ایرانی محسوب شده و به‌ صورت سنتی، آن بخش از طبقه متوسط که می‌تواند پس‌انداز داشته باشد، جدا از تأمین سرپناه،  با خرید مسکن، تأمینی برای آینده خود بوجود می‌آورد. مسکن به دلیل ارتباط نزدیکی که با صنایع تولیدی مانند مصالح ساختمانی و  فرآورده‌های فلزی دارد همواره نقش تاثیرگذاری در اقتصاد و بخش تولید دارد.

    بخش ساختمان یک بخش فراگیر محسوب می‌شود به این معنا که رونق این بخش، به کل پهنه جغرافیایی کشور منتقل می‌شود. از آنجا که در بخش ساختمان، نیاز به واردات مصالح و خدمات کم است، افزایش تقاضا برای فرآورده‌ها و نیز سرمایه برای سرمایه‌گذاری، مستقیم به افزایش تولید و عرضه منجر می‌شود. لذا، به توسعه سایر بخش‌های می‌انجامد. رونق بخش ساختمان و بازار مسکن، باعث افزایش تقاضای فرآورده‌های صنایع بالا دست می‌شود.

    به گزارش ایران اکونومیست؛ حسین عبده تبریزی، در میزگرد فرصت های سرمایه گذاری در ایران ( ۱۰ ارديبهشت ۱۳۹۶)، اعلام کرده است: «بین 12 تا  ۱۵ در صد نیروی کار کشور در بخش ساخت و ساز فعال هستند و 7 درصد تولید ناخالص کشور در بخش مسکن بوده و ۲۰ درصد درآمد ملی کشور از این بخش احصاء می شود.»

    بگفته ماشاالله عظیمی دبیر کل و عضو هیأت رئیسه اتاق تعاون ایران (خبرگزاری صدا و سیما16 امرداد ماه 97 ) صنعت ساختمان سهم 15 درصدی از اشتغال را دارد و بین 20 تا  ۲۵ درصد از تولید ناخالص داخی GDP کشور از صنعت ساختمان است.

    البته بایستی توجه کرد افزایش و یا کاهش اشتغال در حوزه ساختمان ربط مستقیم به وجود رونق و یا رکود در بازار ساخت و ساز در کشور دارد که در 5 سال گذشته این بازار در رکود بسر می‌برده است.

 آنچه به این بخش اهمیت داده‌ است، ارتباط پیشین با ۷۸ و ارتباط پسین با ۵۶ رشته اقتصاد و نیز ضریب انتشار آن است؛ بدین معنا که به ازای هر یک شغل در حوزه ساخت و ساز ۱.۲ شغل غیرمستقیم ایجاد می شود.

    فعالیت‌های ساختمانی و ساخت و ساز، باعث می‌شود تقاضای خرید برای محصولات بخش‌ها و صنایعی همچون «فلزات اساسی، کانی‌های غیرفلزی، چوب و محصولات چوبی، تجهیزات برقی، فرآورده های نفتی و نهاده‌های ساختمانی از قبیل سیمان، آهن، کاشی، سرامیک و آجرماشینی و شیرآلات یا صنوف عرضه‌کننده لوازم بهداشتی، کاشی، سرامیک، شوفاژ و سنگ‌های طبیعی و مصنوعی » افزایش پیدا کند چرا که صنعت ساختمان بگفته فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه‌سازان،  با ۱۰۰ صنعت و بیش از ۱۰۰۰ حرفه ارتباط دارد و بگفته محمد اسلامی وزیر جدید "راه و شهرسازی" در حکومت روحانی،120 رشته صنعتی دنباله رو در صنعت ساختمان میتواند با رونق روبه‌رو شوند.

 

تاثیر رکود حوزه مسکن بر صنایع خصوصا صنعت سیمان:

    البته در شرایطی محمد اسلامی وزیر جدید کابینه دوازدهم امیدوار است ۱۲۰ رشته صنعتی دنباله رو در صنعت ساختمان از طریق بخش مسکن فعال شود که افق بخش ساخت و ساز حداقل در بازه کوتاه مدت چندان روشن نیست. رکود حوزه مسکن که در حدود 5 سال‌ با رکود قطعی مواجه بوده است، عوامل چندی دارد از قبیل بالا بودن ریسک سیه‌گذاری، نبود تقاضای موثر ناشی از حباب قیمت مسکن، به حال خود رها شدن مناطق مهمی از کشور و توزیع نابرابر درآمدها که تقاضای مسکن را محدود می‌کند و نبود بسته‌های تشویقی و عدم تزریق نقدینگی مناسب از سوی نظام بانکی. به گزارش ایسنا (13 اردیبهشت 97 )، آمارهای منتشر شده در پاییز 96حاکی از آنند که تولید ساختمان هم‌چنان کمتر از یک سوم تقاضای مطلق است. لذا رکود ادامه دارد. در فصل پاییز سال ١٣٩٦، تعداد ٦٧٥١١ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداریهای کشور اعلام شده است که نسبت به فصل گذشته حدود ١٨,٢درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ٠.٨ درصد افزایش داشته است.‏ البته طی این مدت در شهر تهران ١٦٣٠٤ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان، پیش‌بینی شده که نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ١٠.٦ درصد افزایش داشته است.‏ با این حال رشد ساخت و ساز در کل کشور همچنان در نقطه صفر قرار دارد.

    این آمار حاکی از آن است که در ۹ ماهه سال گذشته به طور میانگین در هر فصل حدود ۷۶ هزار واحد مسکونی احداث شده. با احتساب همین تعداد ساخت اگر در زمستان نیز تولید داشته باشیم مجموع ساخت و ساز سالیانه از ۳۰۴ هزار واحد فراتر نمی‌رود. این در حالی است که سال گذشته ۶۰۸ هزار و ۹۷۷ مورد ازدواج در کشور به ثبت رسیده و باید به طور متوسط ۳۸۰ هزار واحد فرسوده، نوسازی می‌شده است.

    ازاین‌رو، رکود در صنعت ساختمان به میزان قابل توجهی میتواند بدل به مانعی بزرگ برای به رونق افتادن بگردد و ضرر اقتصادی هنگفتی به صنایع داخلی وارد آورد. هر وقت  صنعت ساختمان کند و یا متوقف می‌شود، دیگر مشاغل را دچار مشکل کرده و  پیش از همه، به کارگران شاغل در رشته‌های مختلف، ضربه وارد می‌شود. شاغلان در واحدهای تولیدی مصالح ساختمانی مانند سیمان، آجر ماشینی، شن، سیم و کابل و شیرآلات و در صنوف عرضه‌کننده لوازم بهداشتی، کاشی، سرامیک، شوفاژ و سنگ‌های طبیعی و مصنوعی از جمله کسانی هستند که از رکود بخش مسکن و کسادی فضای کسب و کار بیشترین لطمه را خورده و با کاهش شدید ظرفیت تولید با تعطیلی، ورشکستگی و تعدیل نیرو مواجه می‌شوند.

 

تاثیر رکود مسکن را میتوان  در رکود صنعت سیمان بیش از دیگر بخشها مشاهده کرد:

   در ایران نیز سیمان به عنوان یک کالای استراتژیک شناخته می شود. به عبارت بهتر، این کالا به عنوان یکی از اصلی‌ترین تأمین‌کنندگان نیازهای اساسی فعالیت‌های سازه‌ای کشور به شمار می‌رود.

    عملکرد صنعت سیمان در سال 1396، شامل تولید ۵۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تن کلینکر و ۵۴ میلیون و ۲۰۰هزار تن سیمان است و در زمینه صادرات حدود ۶ میلیون و ۲۰۰ هزار تن سیمان و حدود ۶ میلیون تن کلینکر محقق شده است که در مجموع بیش از ۱۲ میلیون تن صادرات سیمان و کلینکر برای صنعت خاکستری به ثبت رسیده است. در زمینه تقاضای داخلی نیز در سال 1396 مصرف سیمان به ۴۹ میلیون تن رسیده که این آمار نسبت به سال 1395 تغییر چندانی نداشته و فقط با افزایش یک‌درصدی همراه بوده است.

    بگفته شیخان، دبیر انجمن صنفی کارفرمایان صنعت سیمان (به گزارش پایگاه خبری با اقتصاد ۱۳۹۷/۱۲/۱۱ ): «برای سال 98 وضعیت صنعت سیمان بهتر از سال 97 نخواهد بود. چرا که از سویی با توجه به بودجه ۹۸ بازار بهتری از سال ۹۷ نخواهیم داشت . در زمینه صادرات هم اگر تحریم‌ها ادامه داشته باشد، اثرات منفی آن بیشتر متوجه صنعت سیمان خواهد بود، از این‌رو ممکن است حدود ۲ تا ۳درصد تولید سال آینده نسبت به امسال کاهش پیدا کند." صنعت سیمان با وجود رکود امسال در حوزه ساخت ‌و ساز و به‌دنبال آن کاهش مصرف داخلی و همچنین کاهش صادرات به دلیل تعدد قوانین و به‌ویژه قانون پیمان‌ سپاری ارزی و از دست دادن بازارهای صادراتی، در ۱۰ ماه سال جاری (1397) نسبت به سال گذشته با کاهش تولید و صادرات روبه‌رو شده است.

    و اما برپایه آمارهای بین‌المللی سال های 2014 و 2015 جمهوری اسلامی ایران با سهم 1.6 درصدی، رتبه هفتم جهانی را به خود اختصاص داده است. از 36 شرکت سیمانی حاضر در بازار سرمایه، دستکم 9 شرکت بزرگ سیمانی سال مالی 95 را بعلت رکود بخش مسکن با زیان به انتها برده‌اند، تعدادی از آنها هم که زیانی نداشته‌اند سود قابل توجهی هم بین سهامداران خود توزیع نکرده اند.

 

    از طرفی در زمان رونق مسکن مهر، صنعت سیمان از شرایط نسبتا مطلوبی در کشور برخوردار بود که  شاید بتوان آنرا تنها حسن مسکن مهر دانست هرچند بعلت کیفیت بد ساخت و ساز در مسکن مهر یک نوع دور ریزی و اتلاف محصولات صنایع وابسته به صنعت ساخت و ساز در ایران همانا هرز سرمایه های ملی ،نیز محسوب می شود. ولی از طرف دیگر نیز ساخت و ساز پرحجم و غیر اصولی مسکن مهر، وقفه‌ای درانجام پروژه‌های دولتی به دلیل کمبود منابع ایجاد کرد و مصرف سیمان در اکثر طرح‌های دولتی و خصوصی کاهش یافت. از بعد از سال ۱۳۹۱ صنعت سیمان از یک طرف با کسادی تولید مسکن مواجه شد و از سوی دیگر با رکود پروژه های عمرانی دولتی. تعداد کارخانه های سیمان نیز با رشد ۶۰ درصدی از ۳۷ واحد در سال ۱۳۸۳ به ۵۹ واحد افزایش یافته است، ۱۷ تا ۱۸ کارخانه نیز در حال احداث هستند که به دلیل اشباع بازار، دیگر مجوز کارخانه جدید صادر نمی‌شود. ناگفته نماند که دلایل اصلی افت تولید سیمان علاوه بر رکود بخش مسکن، کاهش تقاضای صادراتی کشورهای همسایه همچون عراق و سوریه، به دلیل جنگ های داخلی، تحولات منطقه‌ای و سیاست های تعرفه‌ای ( به منظور حمایت از تولید داخلی کشورها) نیز می‌باشند. به همین دلیل نعمت زاده وزیر سابق صنعت، معدن و تجارت یکی از راهکارهای بهبود وضعیت سیمان را استفاده از سازه های بتنی به جای فلز عنوان کرده بود».

    جالب اینکه امید بهبود اوضاع صنعت از طریق بخش مسکن در حالی به عنوان یک راهکار مطرح می‌شود که کارشناسان معتقدند هیچ اقتصادی در دراز مدت نمی‌تواند بر پایه بخش مسکن رشد کند؛ نمونه آن بحران اقتصادی در سال ۲۰۱۱ آمریکا و ۲۰۰۹ چین است که قصد داشتند از طریق بخش مسکن به رشد اقتصادی برسند.

 

نقش صنعت ساختمان در ایجاد اشتغالزایی در ایران:

    بررسی‌های صورت گرفته از سوی دفتر مطالعات اقتصادی مرکز پژوهش‌های مجلس در سال 95 حاکی از این است که: یک واحد ریالی افزایش تولید در بخش ساختمان، دست‌کم 48/ 0 واحد به فروش بخش‌های دنباله‌رو اضافه می‌کند. بخش ساختمان به لحاظ قدرت اشتغال‌زایی نیز در رتبه 11 برای ساخت و سازهای مسکونی و 14 برای سایر فعالیت‌های ساختمانی قرار دارد به‌طوری که هر 100 میلیون تومان سرمایه‌گذاری در این بخش، 5 نفر شغل ایجاد می‌کند که با توجه به نیاز این بخش به نیروی کار با مهارت پایین، سهم گروه‌های کم‌درآمد و متوسط از اشتغال‌زایی در این بخش، بیش از سایر بخش‌ها برآورد می‌شود.

   بگفته ماشاالله عظیمی دبیر کل و عضو هیأت رئیسه اتاق تعاون ایران (خبرگزاری صدا و سیما16 امرداد ماه 97 ) سهم ۱۵ درصدی صنعت ساختمان سهم 15 درصدی در اشتغال  دارد و بین 20 تا  ۲۵ درصد از تولید ناخالص داخی GDP کشور در صنعت ساختمان است.

    ابوی دبیرکل کانون عالی انجمن‌های صنفی کارگران (اقتصاد نیوز۱۳۹۶/۰۳/۲۶ )نیز اظهار داشته است: «در حال حاضر ۶۰۰ شغل غیر مستقیم در بخش مسکن وجود دارد که از خاک برداری، جوشکاری و بنایی تا تزیینات ساختمان را شامل می‌شود. اگر دولت در بخش مسکن وارد شده و سرمایه‌گذاری کند هم اشتغال به وجود می‌آید و مردم صاحبخانه می‌شوند و هم بازار مسکن و کار با هم رونق می‌گیرد.

    در واقع یکی از بخش‌هایی که می‌تواند تا حدی آنهم در بخش زمینه‌ها اهداف اشتغال پایدار را محقق کند، بخش مسکن است. اگر چه هزینه ایجاد شغل در این بخش بالا است ولی کارهای عمرانی و ساخت و ساز ما را به اشتغال پایدار می‌رساند.در بخش پتروشیمی این هزینه بسیار بالا و در بخش کشاورزی پایین است. در بخش مسکن نیز هزینه زیادی برای اشتغال‌زایی و تأمین زیرساختها لازم است ولی این هزینه ارزش دارد چون به پایداری و ماندگاری شغل منجر می‌شود».

amar sakhteman 1

eghtesad SARMAYEGOZARI  SAKHTEMAN

 

انقلاب اسلامی در هجرت: ناگفته نماند که سرمایه‌گذاری در ساختمان، اگر با دقت تعیین و مراقبت نشود، سبب کاهش سرمایه در بخش‌های دیگر می‌شود. این امر کاهش درآمد و کاهش قدرت خرید و کاهش تقاضای مؤثر برای تصرف ساختمان‌های تولیدشده را به دنبال خواهد داشت و بازخورد آن رکود فعالیت‌های ساختمانی است. از این رو، این سرمایه‌گذاری، گاه اثرات معکوسی بر اشتغال می‌گذارد. از طرفی فعالیت‌های ساختمانی از جمله فعالیت‌هایی هستند که در ابتدای دوره رکود و کاهش اشتغال در بخش‌های واقعی تولید، به جذب نیروی انسانی می‌پردازند. دولت ممکن است در همین شرایط، برای کاهش اثرات رکود به تشویق سرمایه‌گذاری در ساختمان، با هدف ایجاد شوک در سایر بخش‌ها بپردازد یا حتی هم‌زمان با رکود در سایر بخش‌ها، فعالیت‌های ساختمانی نیز دچار رکود و کاهش سرمایه‌گذاری شود. در هر دو حالت، اشتغال در ساختمان، مستقل از این فرایندها عمل می‌کند. زیرا فعالیت‌های ساختمانی نخستین جذب‌کننده نیروی کار بی‌کار شده از بخش‌های واقعی تولید و نخستین پنهان‌کننده بی‌کاری است. زیرا بخش ساختمان فعالیتی به‌شدت مردانه (با سهم بیش از ٩٨ درصد مرد در برابر دو درصد زن) و ‌بشدت غیرتخصصی (سهم دانش‌آموختگان در این بخش ٩,٩ درصد و در کل اشتغال ٢٧ درصد) است. از این‌رو، نیروی کار ناماهر یا نیمه‌ماهر، به سادگی در این بخش جذب می‌شود و می‌تواند فرصت‌های شغلی موجود خود را به تعداد بیشتری از افراد توزیع کند و به این ترتیب، به پناهگاه موقت بی‌کاران تبدیل می‌شود. به این تعبیر، افزایش اشتغال در بخش ساختمان، گاه نه نشانه برون‌رفت از رکود، بلکه ممکن است نشانه‌ای از آغاز رکود باشد

ـ اما فعالیت‌های ساختمانی نمی‌توانند برای همیشه بی‌کاران را در خود پنهان کنند و با تعمیق رکود به‌ناچار شاغلان (یا پناهندگان) خود را بیرون ریخته و به فعالیت‌های دیگر، از جمله حمل‌ونقل، فروش، خدمات شخصی و حتی کشاورزی که توانایی پنهان‌کردن بیشتری دارند، پرتاب می‌کنند.

سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی:

    اهمیت بخش مسکن از این جهت بیشتر می‌شود که این کالا به عنوان یکی از اصلی‌ترین کالاها در حال حاضر بین ۳۰ تا ۳۴  درصد از هزینه سبد خانواده‌های ایرانی را در بر می‌گیرد که نقشی اساسی در تولید ناخالص داخلی محسوب می‌شود. به همین جهت برای دستیابی به معیارهای توسعه پایدار در این بخش ضمن این‌که باید شاخص‌های کیفیت در آن مورد توجه قرار گیرد، ( به مساله کیفیت ساخت و ساز در ایران در وضعیت سنجی دیگری خواهیم پرداخت ) تعادل‌بخشی در آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. تعادلی که بعضا در کشور رعایت نمی‌شود. به طور مثال در حالی که نیاز کشور در بخش واحدهای کوچک و میان متراژ با قیمت پایین است، سرمایه گذاری در بخش واحدهای لوکس نیز بسیار صورت گرفته‌است که منجر به حبس سرمایه ۴.۷ میلیارد دلاری از طریق ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی شده است.

   گزارش‌های بررسی بودجه خانوار در مناطق شهری ایران در بازه زمانی ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۴، که بانک مرکزی منتشر کرده است، نشان می‌دهد هزینه‌های مربوط به مسکن بزرگ‌ترین سهم را در سبد هزینه خانوار متوسط به خود اختصاص داده است. از سوی دیگر بازار مسکن در مناطق شهری ایران در سال‌های اخیر بازاری بسیار متلاطم بوده است و سهم هزینه‌های مسکن در سبد هزینه خانوار تقریبا به طور مداوم در حال افزایش بوده است.

    بررسی روند تغییرات سهم مسکن از مجموع هزینه‌های خانوار شهری از سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۴ نشان می‌دهد که این سهم در تمام سال‌های فوق عددی تعیین کننده بوده است. میانگین سهم هزینه اجاره مسکن و خدمات مشتمل بر آن مانند آب، برق و گاز در سبد هزینه یک خانوار متوسط در مناطق شهری ایران از ۲۶.۹ درصد در سال ۱۳۸۴ به ۳۵ درصد در سال ۱۳۹۴ افزایش یافته است.

گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی در مورد هزینه خانوارهای شهری طی سال 95 اعلام میدارد که هزینه ناخالص هر خانوار شهری ایران به رقمی معادل 39 میلیون تومان در سال 95 برآورد شده که حدود 11 درصد نسبت به سال 94 رشد داشته است .

     بانک مرکزی دخل و خرج خانوارها برای سال ۹۶ را نیزمنتشر کرده است: بر اساس این گزارش میانگین هزینه یک خانوار ۳,۳ نفره سه میلیون و پانصد هزار تومان برآورد شده است. مسکن و مواد غذایی ۶۰ درصد سبد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد. براساس این گزارش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها حدود ۳۵,۵ درصد کل هزینه برآورد شده که به نسبت سال 95 بیش از هفت درصد افزایش را نشان می‌دهد.

 

نمودار1هزینه کل/هزینه مسکن:

eghtesad hazineh maskan

 

    همانطور که می‌بینید هزینه مسکن از سال ۷۱ تا سال ۸۴ (به جز سال ۸۲) زیر ۲۸ درصد بوده اما از سال ۸۵ سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار ایرانی روند صعودی به خود گرفته و تا سال ۹۲ به حداکثر (۳۴ درصد) رسیده است.

 

سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در تهران و کل کشور:

    آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد که اگرچه در سال ۱۳۹۴ میانگین این سهم در کل کشور ۳۵ درصد بوده است اما به واقع این عدد از ۱۲.۶ درصد در خراسان جنوبی تا ۴۹.۹ درصد در استان تهران متغیر بوده است. بررسی سهم هزینه‌های مسکن در سبد هزینه‌های خانوار شهری در استان تهران نشان می‌دهد که سهم تقریبا ۵۰ درصدی سال ۱۳۹۴ یک اتفاق نبوده است. همانگونه که در نمودار ۲ قابل مشاهده است، میانگین هزینه‌های مسکن در استان تهران در سال ۱۳۸۴ نیز حدود ۷ درصد بیشتر از میانگین کشوری بوده است، با این حال، سالهای 83 و 84 که سهم مسکن اندکی کاهش نشان می‌دهد، از آن پس، بخصوص در سه سال اول دهه ۹۰ وضعیت در تهران وخیم‌تر شده است.

    اگر میانگین کشوری سهم مسکن در هزینه‌های خانوار در مناطق شهری در فاصله سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۴ تقریبا ۸ درصد افزایش یافته است، این افزایش در استان تهران تقریبا ۱۶ درصد بوده است.

    بر اساس اعلام بانک مرکزی نسبت هزینه مسکن در شهرهای مختلف متفاوت است بیشترین مقدار را در شهر تهران (۵۰ درصد هزینه خانوار) و کمترین مقدار را در شهر ایلام  (۱۵ درصد هزینه خانوار) به خود اختصاص می‌دهد

 

  entezaremaskan

   خوانندگان محترم توجه داشته باشند که این هزینه، هزینه اجاره است، یعنی برای افراد مالک معادل اجاره آن منظور می‌شود (در واقع مقدار اجاره‌ای که مالک می‌توانست از ملک خود دریافت کند اما به دلیل آن‌که در آن زندگی می‌کند، دریافت نمی‌‌کند، منظور می‌‌شود.)

انتظار برای خانه دار شدن 12 سال یا 115 سال؟ 3 نوع محاسبه مختلف  از سه منظر:

     یکی از شاخص های خانه دار شدن در دنیا بحث زمان انتظار خرید خانه است:

1. حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در باره سالهایی که یک خانوار ایرانی در انتظار خانه‌دار شدن بسر می‌برد، می‌گوید(18 ابان 94 فرارو): بطور معمول مدت انتظار خانه‌دارشدن در کشورهای پیشرفته ٣ تا ٥‌ سال است که در حال حاضر در ایران این زمان به ١٢‌سال رسیده است. او درباره معیارهای تعیین این رقم نیز توضیح می‌دهد: اگر یک خانواده متوسط با درآمد ماهانه یک‌میلیون و ٢٥٠‌هزار تومان، ١٢‌سال تمام حقوق خود را پس‌انداز کند، می‌تواند یک خانه ٧٥متری با قیمت هر مترمربع  ٢,٥‌میلیون تومان خریداری کند. به دلیل شرایط نه چندان مطلوب اقتصادی هم‌اکنون زمان انتظار خانه‌دار شدن ایرانی‌ها ۱۲ سال است که طرح جامع مسکن تلاش دارد در سال ۱۴۰۵ این زمان را به ۸ سال برساند اما قطعا ادامه‌ رکود، سدی در مقابل تحقق این آرمان خواهد بود

2. مهدی مافی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایلنا(۱۳۹۷/۰۴/۱۱ ) : «در ایران در حال حاضر با افزایش قیمت‌های اخیر در بازار، مدت زمان انتظار برای خرید خانه به 22.5 سال رسیده است. چنانچه خانواده‌ای با حداقل حقوق یک میلیون و 500 هزار تومان این میزان حقوق را بدون هیچ خرجی پس انداز کند در طول 22.5 سال می‌تواند یک خانه با حداقل کیفیت و حداقل پوشش نیازها را خریداری کند. حال اگر بخواهند نیمی از این حقوق را پس انداز و نیم دیگر آن را خرج کنند مدت زمان انتظار خرید خانه به 50 سال می‌رسد. یعنی اگر یک زوج جوان بخواهند برای خرید خانه پس انداز داشته باشند حداقل در 50 سالگی می‌توانند خانه دار شوند.

 

                                                       3-انقلاب اسلامی در هجرت: محاسبه مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی با شاخص استاندارد طول انتظار برای خانه‌دار‌شدن، تفاوت اساسی دارد. برای محاسبه این شاخص، چنانچه معیار معین شده در گزارش‌های رسمی بانک مرکزی در نظرگرفته شود، برای محاسبه شاخص دسترسي به مسكن شهري واحد نمونه ١٠٠متری را باید در نظر گرفت و نه  واحد کوچکتر(75 متر مورد نظر اقای معاون وزیر ) را. جدای ازآن در شاخص طول انتظار تمام پس‌انداز ماهانه خانوار درنظر گرفته نمی‌شود و معمولا یک‌سوم این پس‌انداز مبنای محاسبه قرار می‌گیرد. به این ترتیب مدت انتظار برای خانه‌دار شدن ٣ برابر زمان محاسبه شده توسط مظاهریان، می‌شود. بگذریم که برای محاسبه شاخص طول انتظار ایرانی‌ها برای خانه‌دار شدن، سطوح درآمدی مختلف را باید در نظر گرفت و نه تنها خانوارهای با 1 میلیون و 250 هزار تومان در آمد ماهانه که زیر خط مطلق فقر قراردارند.این سطوح شامل شاغلانی می‌شود که با حداقل مزد مصوب وزارت کار مشغول به کارند و مبنای محاسبه درآمد سایر اقشار نیز سایت معتبر استخدامی ایران تلنت درنظر گرفته شده 

کارگران ١١٥‌ساله صاحبخانه می‌شوند:

    گزارش‌های رسمی مرکز آمار ایران، متوسط قیمت مسکن در تهران را در ‌سال ٩٣ متری ٢‌میلیون و ٨٣٠‌هزار تومان اعلام کرده‌اند. بررسی فایل‌های آگهی شده مسکن در سطح شهر تهران نشان می‌دهد که با این قیمت می‌توان خانه‌ای نوساز در جنوب شهر تهران و خانه‌ای با قدمت بیشتر از ١٠‌سال در مناطق غرب، شرق و مرکز تهران خریداری کرد. بر این اساس یک خانواده کارگر با حداقل مزد مصوب‌ سال ٩٣ یعنی ٦٠٨‌هزار و ٩٠٦ تومان سالانه ٧‌میلیون و ٣٠٦‌هزار و ٨٧٢ تومان دستمزد می‌گیرد که با احتساب هزینه‌های جاری او و در نظر گرفتن شاخص‌های آماری یک‌سوم پس‌انداز سالانه او ٢‌میلیون و ٤٣٥‌هزار و ٦٢٤ تومان می‌شود اگر برای او واحد نمونه دسترسی به مسکن شهری (براساس شاخص‌های بانک مرکزی واحد ١٠٠متری) را درنظر بگیریم، او پس از ١١٥,٥‌سال ٢٨١‌میلیون و ٣١٤‌هزار تومان پس‌انداز خواهد داشت که این میزان پس‌انداز قیمت حال حاضر یک واحد ١٠٠ مترمربعی در تهران است.

 

●   68‌سال پس‌انداز برای خانه‌دارشدن کارمندان جوان و قشر فرهنگی:

    کارمندان شرکت‌های خصوصی با سابقه کار زیر ١٠ سال، مترجم‌ها، معلم‌ها، روزنامه‌نگاران و منشی‌ها اقشاری هستند که در گزارش ایران تلنت کمترین دریافتی‌های ماهانه به نام‌شان ثبت شده است. پایه حقوقی این افراد بین ٦٤٨‌هزار تا یک‌میلیون و ٤٠٠‌هزار تومان اعلام شده است. به این ترتیب میانگین حقوق این اقشار یک‌میلیون و ٢٤‌هزار تومان است. برای این‌که کارمندان جوان و اقشار فرهنگی صاحب یک خانه ١٠٠متری در جنوب تهران یا یک خانه قدیمی در مرکز پایتخت شوند باید ٦٨‌سال و ٢ماه پس‌انداز کنند که این میزان انتظار ١,٦ برابر کارگران با حداقل حقوق و ١٧ برابر شهروندان کشورهای پیشرفته است.

 

entezar  maskan

 

انقلاب اسلامی در هجرت: مقایسه با وضعیت مسکن در کشور همسایه ترکیه

 

واما برای اینکه خوانندگان محترم امکان مقایسه وضعیت مسکن را در ایران با کشوری دیگر داشته باشند ،آماری چند را در باره کشور ترکیه ارائه میدهیم.

آمار متعلق به 1396می باشند و نرخ لیر را به تومان  را اواسط سال 96 در نظر گرفتیم برابر با  لیره ترکیه 2000 تومان

 

ابتدا لازم به توضیح است که ترکیه در مقایسه با ایران از منابع زیر زمینی٬ حامل‌های انرژی٬ نفت و گاز وبسیاری از نعمت‌های دیگر برخوردار نیست، اما در مقابل٬ از نعمت داشتن منابع آبی فراوان بهره مند است و به حفاظت از ان میپردازندو نیز در حوزه گردشگری توانایی ها درخور توجهی کسب کرده است. در پاییز سال 2018 ترکیه در حوزه جلب گردشگر ی موفق به دیدار  40 میلیون گردشگر خارجی از ترکیه گردید که  ۳۲ میلیارد دلار درآمد نصیب آن کشور کرده است.

 

 

مقایسه وضعیت حداقل حقوق دستمزد کارمندان و کارگران در ایران و ترکیه

 

اگر بخواهیم هر لیره ترکیه را در بازار وقت با قیمت 2000 تومان حساب کنیم٬ یک کارمند یا کارگر دارای کف یا حداقل حقوق ماهانه در ترکیه هر ماه معادل دو میلیون و 40هزار تومان یا 20 میلیون و 400 هزار ریال درآمد دارد.

 

این در حالی است که حقوق و دستمزد کارمندان و نیروهای حقوق ماهیانه بگیر وزارت کار در ایران خیلی کمتر است چرا که  شورای عالی کار در آخرین نشست خود در سال 1396 حداقل دستمزد ماهانه کارگران برای 30 روز کاری را یک میلیون و 114 هزار و 140 تومان تعیین کرد.

 

از اینروشهروندان ترکیه که حقوق آنها برابر با حداقل حقوق ماهانه در سال 1396 بوده است ٬ بطور نسبی دو برابر یک شهروند ایرانی دارای دستمزد حداقل٬ درآمد داشته ، بطور نسبی از رفاه بیشتری بایستی برخوردار باشد. اما ازآنجاکه پارامترهای مختلفی در امر رفاه نقش بازی می کنند و هزینه زندگی در کلان شهرها با شهرهای کم جمعیت تفاوتهای شایانی دارند نیمتوان آمار کلی ازائه داد.

 

من باب نمونه در ترکیه و به ویژه در کلان‌شهرهایی همچون استانبول و پایتخت آن  آنکارا و ازمیر٬ شاهد بالا بودن هزینه مسکن و حمل و نقل وسوخت و بعضا برخی اقلام خوراکی می باشیم. در صورتی که دز زمینه کالاهای مصرفی همچون بنزین در یارانه های بسزایی به مردم اختصاص داده میشود. هزینه بنزین در ترکیه در اسفند ماهد 96  قیمت یک لیتر بنزین به یک دلار و 51 سنت (بیش از 7200 تومان) رسید.در صورتی که در همان ماه در ایران هر لیتر بنزین 1000 تومان قیمت داشت. گرانی بنزین در ترکیه به همان میزان بر روی قمیتهای تمام شده کالاهای مختلف و نیز هر امری که بنحوی با حمل ونقل مرتبط باشد تاثیر میگذارد.

به عنوان مثال اجاره ماهیانه برای یک آپارتمان مناسب در استان‌های کوچک‌تر (صد البته استان‌هایی که پذیرای ده‌ها هزار آواره سوری نیستند) در حد 400 تا 600 لیره هم قابل تامین است. از این لحاظ٬ شباهت مشهودی بین تهران و استانبول وجود دارد. در تهران نیز اجاره آپارتمان بالاست، اما در شهرستان‌های کوچک ایران٬ وضعیت بهتر است.

اما در بخش حقوق و دستمزد عادی کارمندان رسمی و پیمانی٬ با توجه به این که در ایران٬ فاصله بین حداقل‌ها و حقوق عادی٬ فاصله معنی داری نیست٬ در ترکیه٬ کارمندان رسمی٬ حقوق و دستمزد بیشتر و بهتری دریافت می‌کنند. به عنوان مثال٬ به این چند نمونه می‌توان توجه کرد:

حقوق معلمین دارای 5 سال سابقه کار از 3650 لیره به بالا.

نیروهای پلیس از درجات پایین و سوابق زیر 3 سال خدمت٬ از 4000 لیره به بالا.

استاد تمام دانشگاه با سابقه 2 سال در مقطع استاد تمام 7413 لیره.

رئیس دانشگاه 9400 لیره

کارمندان اداری دانشگاه با 3 سال سابقه از 4 هزار لیره به بالا

به گزارش روزنامه ی املاک حریت قیمت خانه در شهر های مختلف بدین شکل است :

قیمت خانه در استانبول ترکیه

میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در استانبول ۲۱۲۶ لیر (تقریبا ۴میلیون ۲۰۰ هزار تومان) است. گرانترین منطقه ی استانبول بشیکتاش با ۸۱۳۷ لیر (تقریبا ۱۶ میلیون و ۲۰۰ تومان ) و در منطقه ی بشیکتاش گرانترین محله Bebek با میانگین قیمت ۱۶۵۹۶ لیر (۳۳ میلیون) است در واقع Bebek گرانترین نقطه ی ترکیه هم محسوب می شود که در بخش اروپایی استانبول در کنار تنگه ی بوسفورقرار دارد. میانگین قیمت هر متر مربع در منطقه ی فاتح که یکی از مراکز ایرانیان و شامل منطقه های تاریخی و توریستی و تجاری از جمله آکسارای است ۲۰۰۰ لیر می باشد. ( بناهای این منطقه عموما قدیمی و کهنه ساز می باشد )

 ESTANBUL maskan

   

قیمت خانه در آنکارا ترکیه

میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در آنکارا دومین شهر بزرگ ترکیه ۱۱۳۶ لیر و گرانترین منطقه ی آنکارا Çankaya با متری ۱۴۵۶ لیر می باشد.

قیمت خانه در ازمیر ترکیه

متوسط قیمت در ازمیر ۱۴۷۹ لیر و منطقه ی چشمه با ۳۲۷۳ لیر در صدر جدول قیمت مسکن قرار دارد.

قیمت خانه در آنتالیا ترکیه

متوسط قیمت هر متر مربع در آنتالیا چهار هزار لیر و گرانترین منطقه در این شهر لارا - منطقه اسکی لارا با هشت هزار و پانصد لیر و کونیآلتی با قیمت سه هزار و پانصد هزار لیر است.

هزینه زندگی در ترکیه:

طبیعتا هزینه های زندگی در هر جایی از دنیا بستگی به شخص، محل و منطقه زندگی، نوع خوراک و پوشاک و… دارد. اما میانگین هزینه ی ماهانه زندگی در این کشور حدودا بین ۲۵۰۰ تا ۳۰۰۰ لیر، چیزی معادل ۵۰۰ تا ۶۰۰ دلار است.هزینه تحصیل در دانشگاه های دولتی ترکیه رایگان است. هزینه های تحصیل در دانشگاه های خصوصی سالانه بین ۱۰۰۰۰ تا ۳۰۰۰۰ لیر و هزینه های تحصیل در دانشگاه های نیمه خصوصی سالانه بین ۵۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ لیر می باشد البته میزان هزینه ها بستگی به نوع رشته، مقطع تحصیلی و نوع دانشگاه نیز میتواند داشته باشد.

همانطور که سهم مسکن بطور نسبی در ایران 31 تا 34 در صد است ، چنانچه در نمودار بعدی ملاحظه می شود سهم مسکن در سبد خانوارهای ترکیه12 درصد میباشد.

ESTANBUL hazineh