وضعیت سنجی دویست و چهل و هشتم : مقایسه تجربه سایر کشورها در مسکن اجتماعی

maskane ejtemaiee 1ژاله وفا :مسکن اجتماعی، اين عنوان ترجمه‌اي از social housing است كه به‌ويژه در اروپا پيشينه‌اي طولاني دارد. یکی از اشکال سکونت در کشورها مسکن ملی یا اجتماعی است. تفاوت مفهومی مهم مسکن اجتماعی با سایر انواع مسکن در بازار مسکن این است که بازار مسکن بر اساس

1-تقاضای مؤثر (مصرف کننده‌هایی که علاقه‌مند و یا قادرند که بیش از قیمت رایج یا جاری در بازار بپردازند.)شکل می‌گیرد

2-اما مسکن اجتماعی نیاز به مسکن را بر می‌آورد.

همه کشورها به نوعی با مشکل مسکن مواجه هستند و برای رفع آن سیاست‌های متنوعی را در پیش گرفته‌اند. به طور کلی، دولتها با هر سطح از توسعه‌یافتگی و خصوصیات جمعیتی به شکل گسترده برای حل مساله مسکن اقدام نموده‌اند. این نوع از مسکن در طول زمان و در کشورهای مختلف شکل‌ها و ابعاد گوناگونی به خود دیده و موفقیت‌ها و شکست‌ّ‌های متعددی را تجربه کرده است. البته نظام مسکن هر کشور بسته به فرهنگ و زمینه‌ی خاص آن کشور، با کشورهای دیگر متفاوت است. نظام مسکن کشورها نتیجه‌ی شرایط اقتصادی، سیاسی و فرهنگی و تاریخی آن کشور است و از همه مهم‌تر اینکه نظام مسکن دائماً در حال تغییر و تحول است. بنابراین واژه‌ی مسکن اجتماعی در معرض پیدا کردن معانی و تعاریف گوناگونی است. اما به‌هرحال هر کشوری نظامی از سکونت را برای آن دسته از مردمی که قادر نیستند در بازار مسکن به شکل عادی مسکن مناسب خود را پیدا کنند، در نظر گرفته است. علاوه‌ ‌بر جوامع سوسیالیستی که دولت برای تأمین مسکن مورد نیاز مردم به شکل گسترده نقش ایفا می‌نماید، در کشورهای دیگر نیز دولت از طریق سیاست‌های مختلف در تأمین مسکن جامعه دست به اقدام می‌زند، مانند سیاست کنترل اجاره، تأمین مسکن از طریق دولت، کمک‌های مالی، تنظیم و اعطای یارانه و به کارگیری ابزارهای گوناگون برای محدود نمودن تقاضای مسکن. باوجود این، تعریف و کاربرد مسکن اجتماعی، نیاز به مسکن، واجد شرایط بودن برای استفاده از مسکن اجتماعی، چارچوب‌های نهادی و قانونی و سازوکار سرمایه‌گذاری و تأمین مالی در کشورهای مختلف باهم تفاوت زیادی دارند. اما بطور معمول در حوزه سیاست‌های حمایتی دولت در بخش مسکن، ۲ ابزار مورد استفاده قرار می‌گیرد که عبارتنداز:

1- احداث مسکن استیجاری توسط دولت

2- اعطای یارانه به سازندگان واحدهای مسکونی در بخش خصوصی جهت ساخت مسکن انتفاعی و غیرانتفاعی.

قابل تذکر است که در کشورهای درحال‌ توسعه، ساخت خانه‌های استیجاری به ندرت مورد توجه قرار گرفته، ولی پرداخت یارانه به شکل وسیع‌تری مورد توجه ‌است

 

تاریخچه مسکن اجتماعی (1 و 2*)

پیدایش مسکن اجتماعی مقارن با پدیدار شدن آثار و نتایج انقلاب صنعتی در قرن 19 میلادی می‌باشد. با وقوع انقلاب مبانی تولید دگرگون شده و همزمان با آن، دامنه مهاجرت روستاییان به شهرها به منظور اشتغال در کارخانه ها و مراکز صنعتی تولیدی افزایش چشمگیری یافت. یکی از آثار این مهاجرتها افزایش نرخ شهرنشینی و به تبع آن توسعه و گشترش شهرها بود. در چنین شرایطی تقاضا برای مسکن شهری رشد یافته و به دلیل ناکافی بودن عرضه مسکن مناسب جهت استقرار روستاییان مهاجر، گروهی از آنها در خانه هایی محقر و فاقد تجهیزات بهداشتی و رفاهی ساکن شدند. مجموعه عوامل ذکر شده موجب شد از نیمه دوم قرن نوزدهم فکر ایجاد مسکن اجتماعی در گروهی از کشورهای اروپایی پیدا شود. انگلیس، آلمان و دانمارک از جمله کشورهایی بودند که طی سالهای فوق اقدام به ساخت و اجاره مجتمع های مسکن اجتماعی نمودند. امروزه با کاهش میزان کمبود مسکن سهم مسکن سازی اجتماعی کاهش یافته است. اغلب کشورهای اروپایی سیاست کاهش ساخت مسکن اجتماعی و در مقابل اتخاذ سیاست گسترش سکونت ملکی را انتخاب نموده اند.

به لحاظ تاریخی، مسکن اجتماعی در اروپای شمالی و بیشتر دولت‌های سوسیالیست به شکلی وسیع وجود داشته است. بعد از جنگ‌ جهانی، یعنی زمانی که دولت‌ها مداخلات زیادی در اقتصاد داشتند، مسکن اجتماعی هم قوی‌تر از هرزمانی به صحنه آمد.

اگر به عقب‌تر نگاه کنیم، آنچه را که امروز به‌عنوان مسکن اجتماعی می‌شناسیم درگذشته در قالب برخی مناسبات مذهبی و خیریه‌ها برای گروه‌های خاصی وجود داشته است. ابتدا برخی از بشردوستان با مشاهده‌ی وضعیت وخیم سکونتگاه‌های کارگران و فقیران در لندن بعد از انقلاب صنعتی، اقدام به ساخت محدود آپارتمان‌هایی در محلاتی از لندن کردند. همچنین برخی کارخانه‌ها برای کارگران خود دهکده‌های سکونتگاهی در نزدیکی کارخانه بنا کردند.

اما اولین بار بعد از انتشار گزارش کمیسیون سلطنتی در سال ۱۸۸۵ بود که دولت انگلستان تصمیم گرفت در قضیه مسکن دخالت کند. این دخالت منجر به تدوین سند مسکن طبقات کارگر در ۱۸۸۵ شد که به‌موجب آن هیئت‌های محلی مأمور شدند زاغه‌های آلوده را پاک‌سازی کنند و وضعیت مسکن در این مناطق را بهبود بخشند. اولین طرح بزرگ‌مقیاس ساخت مسکن هم در لندن اجرا شد، در محله Old Nichol که در آن ۶۰۰۰ نفر در خیابان‌هایی فشرده درهم چپیده بودند و از هر ۴ کودک یکی‌شان براثر بیماری و فقر می‌مرد.

موفقیت این طرح و چند طرح مشابه سایر مناطق را هم تشویق به ساخت مسکن اجتماعی در نقاط دیگر کرد. از قرن ۱۹ به بعد نقش دولت مرکزی و شهرداری‌ها رو به افزایش گذاشت. در سال ۱۹۱۹ یارانه‌های دولتی در انگلستان برای این منظور اختصاص یافت و ساخت «مسکن‌های عمومی» (آن‌چنان‌که در آمریکا نامیده می‌شود) در آمریکا و برخی کشورهای اروپایی شروع شد. اما تنها بعد از جنگ جهانی دوم بود که مسکن اجتماعی به شکلی جهانی و وسیع موردتوجه قرار گرفت.

نقش دولت‌ها در ابتدا به شکل خانه‌سازی برای خانوارهای کارگری و بعد به شکل توسعه‌ی زیرساخت‌های محلی و خدمات بود. اهداف اصلی دولت ملی و محلی از ایفای نقش در این زمینه شامل مواردی همچون برنامه‌ریزی شهری مؤثر در نواحی شهری با رشد شتابان، حمایت مستقیم از توسعه‌ی نواحی صنعتی، تدارک مسکن ارزان‌ قیمت برای نیروی کار و حفظ قدرت سیاسی بود. نقش مسکن اجتماعی در اسکان خانوارهای کم‌درآمد و آسیب‌پذیر کم‌کم در لیست اولویت‌های دولت‌ها پایین آمد تا زمانی که کمبود عددی مسکن ملی در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ میلادی در اکثر کشورهای اروپایی و آمریکایی مرتفع شد.

در ابتدای دوره‌ی پس از جنگ جهانی، مدل مسکن اجتماعی تقریباً در سرتاسر شمال و شرق اروپا مشابه هم بود: تأکید زیاد بر حمایت‌های دولتی در ساخت‌وساز به‌منظور غلبه بر اثرات تخریب جنگ و کمبود سرمایه‌گذاری در طول سال‌های جنگ جهانی. سازوکار دستیابی به این گسترش وسیع در سرمایه‌گذاری مسکن در کشورهای مختلف اروپایی متفاوت بود. در اکثر کشورها، مقامات محلی نقش اصلی را بر عهده گرفتند چه به شکل ساخت مستقیم خانه و یا چه به شکل فراهم آوردن شرایطی که دیگران هم بتوانند در این امر مشارکت کنند. در اقتصادهای سوسیالیستی ارتباط با کارفرمایان بسیار مستحکم‌تر بود و باوجود اختلافاتی در کشورهای مختلف در نحوه‌ی دخالت دولت، شعار اصلی درزمینه‌ی مسکن این بود: «مسکن شایسته برای همه‌ی خانوارها به قیمتی که توانایی پرداخت آن را داشته باشند.»

در میان کشورهای مختلفی که اقتصاد دولت رفاه یا کینزی را برگزیده بودند، مهم‌ترین تفاوتی که در زمینه‌ی مسکن وجود داشت این بود که در بعضی کشورها مانند فرانسه، هلند و سوئد مسکن اجتماعی برای همه‌ی خانوارها عرضه می‌شد که به این رویکرد همه‌شمولی (Universal) )می‌گفتند. در مقابل دسته‌ای از کشورها قرار داشتند که تنها خانوارهای کم‌درآمد را هدف قرار داده بودند مانند بریتانیا، ایرلند، نروژ و آلمان غربی که به رویکرد دوگانه((Dualist) معروف شد. با رفع کمبود عددی مسکن این تمایزات بیشتر شد و با تأکید بر تأمین مالی از بخش خصوصی در طی دهه‌های ۷۰ و ۸۰ میلادی تفاوت‌ها بین این دو رویکرد بیشتر هم شد.

از دهه‌ی ۱۹۷۰ سایر شقوق مسکن به‌خصوص مالکیت شخصی برای خانوارهای طبقه‌ی متوسط قابل‌ دسترس‌تر شد و یارانه‌‌های دولتی بیشتر به سمت طبقات کم‌درآمد به‌خصوص برای پرداخت اجاره‌‌بها هدایت شد. از دهه‌ی ۷۰ میلادی دولت‌ها به‌منظور کاهش هزینه‌های عمومی از تأمین مالی مستقیم برای عرضه‌ی مسکن کنار کشیدند. در سال‌های اولیه قرن ۲۱ برخی دولت‌ها از نقش خود در تأمین مستقیم مسکن عقب نشسته بودند بدون اینکه راه جایگزینی برای تأمین نیاز به مسکن اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر ارائه کنند. در مقابل برخی دولت‌ها مانند هلند همچنان باقوت سیاست حمایت از مسکن اجتماعی را ادامه دادند.

بحران‌های مالی به‌خصوص بحران مالی ۲۰۰۸ از یک‌سو و توجه بیشتر به نیاز اقلیت‌ها مانند مهاجران، معلولان، بی‌خانمان‌ها و … نیاز به مسکن اجتماعی را در سال‌های اخیر بالاتر برده است. این در حالی است که دولت‌ها تمایل و توانایی خیلی کمتری از قبل نسبت به دخالت مستقیم در تأمین مسکن اجتماعی از خود نشان می‌دهند. امروزه کمبود مسکن به‌طورکلی و کمبود مسکن اجتماعی به‌صورت خاص یکی از چالش‌های مهم بسیاری از کشورهای جهان حتی کشورهای اروپایی و آمریکایی است.

ژاله وفا :در زیر به مرور برنامه مسکن اجتماعی در چندکشور اروپایی که مسکن های اجتماعی ابتدا در آنها شکل گرفته است و سپس چند کشور آسیایی و آمریکای لاتین می‌پردازم؛ البته نه با هدف تقلید بی‌سنجش از آن‌ها، بلکه برای غنای مفهومی این سیاست‌گذاری ها و درس گرفتن از تجربه سایر ملل و دولتها. بطور کلی دولت‌هاي اروپايي بعد از جنگ جهاني دوم خود را متعهد كردند كه نسبت به تهيه مسكن براي اقشار آسيب‌پذير اقدام كنند.

مسکن اجتماعی در فرانسه :

فرانسه شايد باسابقه‌ترين كشور در زمينه ساخت مسکن اجتماعی باشد. سایقه مسکن اجتماعی در فرانسه به بیش از 124 سال باز میگردد. پس از جنگ جهاني دوم، جمعيت فرانسه رو به رشد گذاشت و مهاجرت از روستا به شهر افزايش چشمگيري يافت. ويراني‌هاي ناشي از جنگ نيز از ميزان خانه‌هاي موجود كاسته بود. در اين شرايط اجاره‌بهاي املاك مسكوني به‌شدت افزايش يافت و حتي كار به جايي رسيد كه دولت در سال1949 قانوني را براي جلوگيري از افزايش اجاره‌بها به اجرا گذاشت. در همين حال دولت شروع به ساخت ‌و ساز مسكن كرد. ايجاد شهرهاي جديد و گسترش حومه شهرها نيز بخشي از طرح دولت براي افزايش عرضه مسكن بود. دولت از اختيارات قانوني خود براي به‌دست آوردن زمين با بهايي ناچيز استفاده كرد. همچنين شركت‌هايي كه به ساخت انبوه مسكن و مجموعه‌هاي آپارتماني با بيش از 100‌واحد، روي مي‌آوردند از برخي مزاياي دولتي بهره‌مند شدند تا هدف تأمين مسكن متحقق گردد.

در فرانسه وجه غالب مسکن اجتماعی HLM خوانده می‌شود که مسکن اجاری ارزان قیمتی است که توسط سازمان‌هایی با همین علامت اختصاری ساخته و نگهداری می‌شود. این سازمان‌ها غیرانتفاعی بوده و مالکیت عمومی یا خصوصی دارند.

این سازوکار از سال 1950 برپایه انجمن‌هایی با علامت اختصاری HBM شکل گرفت که در سال 1889 ایجاد شده بود. تشکیل سازمان‌‌های HLM برای پاسخ‌گویی به خرابی‌‌های جنگ، مهاجرت روستاییان و افزایش جمعیت صورت گرفت. اکنون حدود 17 درصد از موجودی مسکن فرانسه در مالکیت این سازمان‌ها است. در سال 2001 بالغ بر 4.2 میلیون خانوار یا 39.5 درصد از خانوار‌های اجاره‌نشین فرانسوی در واحد‌های HLM سکونت داشتند. اما سیاست‌های اجتماعی مسکن در فرانسه به HLM ختم نمیشود، به‌طوری که در مجموع 65.3 درصد اجاره‌نشینان (با احتساب HLM ) از یارانه دولتی بهره‌مند می‌شوند. علاوه بر آن، به حدود 42 درصد از تصرف ملکی مسکن، یارانه ها به‌صورت پرداخت بخشی از وام رهنی یا با وام با بهره ارزان داده شده ‌است.

اجاره بهای مسکن HLM براساس هزینه خالص ساخت محاسبه می‌شود که با یارانه (توسط دولت مرکزی و محلی) و مالیات کم، کاهش یافته است. از فعالیت‌‌های مسکونی سودآور برای دادن یارانه به کم‌درآمدترین‌ها استفاده می‌شود. اما با ازدیاد درآمد خانوار از حدی معین، مطابق آن ازدیاد، به اجاره بها افزوده می‌شود. در سال 2009 بالغ بر 35 درصد از مسکن HLM به خانوار‌های زیر خط فقر اختصاص داده شد.

تأمین مالی ساختمان‌‌های جدید HLM به‌طور عمده به کمک وام انجام می‌پذیرد. وام دهنده اصلی مؤسسه CDC و منبع مالی‌اش پس‌انداز‌های مسکن مردم است. هر فرانسوی می‌تواند یک حساب پس‌انداز مسکن در بانک محلی‌اش باز کند که نرخ بهره تنظیم شده دارد و از مالیات معاف است. CDC این پس‌اندازها را گرد می‌آورد و به بانک عامل کارمزد و بهره معینی می‌پردازد. منابع مالی بعدی عبارت‌اند از کمک‌ها و وام‌های ارزان کارفرمایان (برای صاحب مسکن شدن کارکنان‌شان)، تضمین دولت‌های محلی و صندوق تضمین سازمان‌‌های HLM موسوم به CGLLS. در سال 2009 سهم تأمین مالی به شرح زیر بوده است: 76.5 درصد وام CDC برآمده از پس‌انداز‌های مسکن، 10 درصد سرمایه از اوراق بهادار، 8 درصد یارانه دولت محلی، 3 درصد یارانه دولت مرکزی، و 2.5 درصد کمک هزینه کارفرمایان.

در حال حاضر بیش از 5 میلیون خانه توسط شرکتهای ساختمانی که ماموریت ساخت مسکن اجتماعی را دارند 11 میلیون نفر از جمعیت فرانسه را ( 17 درصد ) در مسکنهای اجتماعی سکنی داده اند. در واقع سهم مسکن اجتماعی در فرانسه در اقتصاد سهم بسزایی محسوب می‌شود که هر ساله 17 میلیارد یورو را در ساخت خانه جدید و یا بازسازی خانه ها سرمایه گذاری میکنند.

در فرانسه سیاست ساخت مسکن اجتماعی بر 5 ستون و مولفه تکامل یافته و استوار گشته است:

1-سازندگان محلی

ساخت مسکن اجتماعی در فرانسه متکی به شبکه ای وسیع از 253 شرکت دولتی و 220 شرکت خصوصی و 165 شرکت تعاونی و 56 جوامع برای راهیابی خرید مسکن اجتماعی میباشد و همه این شرکتها غیر انتفاعی میباشند.

2-ویژه گی تعمیم دادن

در فرانسه همانند آلمان مسکن اجتماعی تنها به نیازمندان و طبقات کم در آمد اختصاص نمیابد. هدف آن است که از مسکن اجتماعی بعنوان یک وسیله برای ممزوج کردن طبقات مختلف اجتماعی و زیست آنها در کنار هم استفاده شود. به نحوی که طبقات مختلف اجتماعی بتوانند بهم نزدیک شوند اعم از کسانی که وضع مادی بسیار نازلی دارند و افراد طبقه متوسط.

3-تأمین مالی مسکنهای اجتماعی توسط سرمایه های ملی

هزینه ساخت مسکن های اجتماعی در فرانسه توسط سرمایه‌های ملی مردم فرانسه تأمین می‌شوند. همه بانکها به هر شهروند امکان افتتاح دو حساب مسکن را ارائه میدهند Livret A ;و LDDکه مورد استقبال مردم فرانسه قرار گرفته است Livret A .و LDDکه متکی به یک موسسه مالی دولتی ( Caisse des Dépôts et Consignations) است. از این راه 350 میلیارد یورو به ساخت مسکن اجتماعی اختصاص یافته است.تسهیلاتی دراز مدت 40 تا 50 ساله با بهره بانکی نازل .این تسهیلات مابین 40 تا 50 درصد هزینه ساخت مسکنها را می پوشاند.

4- نظارت دولتی

شرکتهای سازنده مسکنهای اجتماعی در واقع مجری طرحی دولتی و ملی میباشند و سود آنها از یارانه های و کمکهای دولتی همچون معافیتهای مالیاتی و کاهش در پرداخت مالیات بر ارزش افزوده تأمین میشود. مدیریت این شرکتها و مراحل ساخت و اجرایی مسکنهای اجتماعی توسط دولت نظارت می‌شود.

5-انسجام در قلمرو ملی

طرح‌های مسکن اجتماعی عنصرمهمی در توسعه مناطق شهری و روستایی در فرانسه است، به این ترتیب به انسجام ملی کمک می‌کند.

به تازگی بر اساس قانون مقرر شده است که در شهرهایی که بیش از 1500 تا 3000 نفر جمعیت دارند، بسته به منطقه جغرافیایی، حداقل 25 درصد آپارتمان‌ها باید تا سال 2025 مسکن اجتماعی باشند.

در سال 2017، شرکت‌های مسکن اجتماعی، از منابع دولتی بیش از هشت میلیارد یورو دریافت کردند تا به مستاجران در پرداخت اجاره، 10 میلیارد یورو یاری رسانند. در همان حال انواع مختلف یارانه های عمومی برای ترویج فعالیت هایشان پرداخت شد. با این حال، بیش از سه میلیون نفر در همان زمان در فرانسه درخیابان یا در شرایط نامساعد زندگی می‌کردند. در حال حاضر بیش از دو میلیون متقاضی در حال انتظار برای دریافت مسکن اجتماعی هستند، بیش از 200،000 آنها تنها در پاریس بسر میبرند.(3*)

 maskane ejtemaei farance

 

 

فرانسه الگوی پیشتاز «مسکن ارزان» در دنیا:

جالب توجه اینکه ژان لوک پوادوو، محقق مسکن اجتماعی در فرانسه در شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران در 12/13 مهرماه 1395ویژگی‌های کلی بازار مسکن در فرانسه را بدینسان تشریح کرد:" فرانسه به لحاظ هزینه ساخت و قیمت مسکن، کشور گرانی است و مشکل مسکن سال‌هاست که در این کشور به‌رغم اجرای سیاست‌های حمایتی همچنان جزو پیچیدگی‌های سکونتی محسوب می‌شود. فرانسه هم‌اکنون ۶۵ میلیون نفر جمعیت دارد که در حال حاضر با کمبود حدود ۵/ ۱ میلیون واحد مسکونی مواجه است. در کشور فرانسه سالانه ۳۰۰ هزار واحد مسکونی از سوی نهادهای دولتی، شبه دولتی و بخش خصوصی ساخته می‌شود که از این میزان ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب مسکن اجتماعی -ارزان‌قیمت-ملکی، ۱۰۰ هزار واحد در قالب مسکن اجاره‌ای اجتماعی و ۱۰۰ هزار واحد در قالب مسکن‌های شخصی -ساخت آزاد- از سوی نهادها یا سازندگان بخش خصوصی احداث می‌شود. مسکن اجتماعی در کشور فرانسه از سوی شرکت‌های ساختمانی خصوصی احداث می‌شود؛ این شرکت‌ها مستقل هستند و به هیچ بانک یا مؤسسه خاصی تعلق ندارند. برای جبران کمبود ۵/ ۱ میلیون واحد مسکونی در فرانسه به‌عنوان نیاز فعلی، حداقل به ۱۰ سال زمان احتیاج است.

ژان لوک پوادوو، در مورد نظام تأمین مالی مسکن اجتماعی در فرانسه توضیح داد: در سیاست‌های مسکن اجتماعی در کشور فرانسه هیچ گونه تسهیلات یا کمکی به‌صورت مستقیم به افراد و مخاطبان این واحدها پرداخت نمی‌شود، بلکه دولت فرانسه از طریق اتصال شرکت‌های سازنده مسکن اجتماعی با صندوق‌های پس‌انداز مسکن، تسهیلات و کمک را در اختیار سازندگان قرار می‌دهد. به گفته این محقق فرانسوی، دولت فرانسه با در نظر گرفتن برخی معافیت‌های مالیاتی در قبال سپرده‌گذاری حداقل ۲۰ هزار یورویی هر فرانسوی در صندوق پس‌انداز مسکن، امکان تأمین مالی پروژه‌های در حال ساخت را از این طریق برای سازندگان فراهم کرده‌است. از سوی دیگر سازندگان مسکن اجتماعی در صورتی می‌توانند برای ساخت پروژه‌های جدید خود از تسهیلات استفاده کنند که به ازای هر واحد جدید یک واحد ساخته شده را به گروه‌های تحت حمایت اجاره بدهند.

وی با بیان اینکه از مجموع ۲۰۰ هزار واحدی که در کشور فرانسه سالانه به‌عنوان مسکن اجتماعی ساخته می‌شود نیمی ملکی و نیم دیگر استیجاری است، افزود: ۱۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی برای اقشار دهک‌های پایین رو به متوسط به‌صورت ملکی و ۱۰۰ هزار واحد دیگر به‌صورت استیجاری برای خانوارهایی ساخته می‌شود که اساسا فاقد هرگونه توان مالی برای برخورداری از مسکن ملکی هستند و در واقع متعلق به دهک درآمدی ۱ و ۲ هستند. وی با بیان اینکه توافق مشخصی میان دولت فرانسه و سازندگان مسکن اجتماعی مبنی بر حد نهایی قیمت تمام شده این واحدها وجود دارد، خاطرنشان کرد: بر مبنای این توافق سازندگان باید به گونه‌ای هزینه‌های ساخت این واحدها را مدیریت کنند که قیمت تمام شده ساخت آنها حداقل ۱۵ درصد ارزان‌تر از قیمت تمام شده واحدهای شخصی‌ساز - غیرمسکن اجتماعی - باشد.

 

سیاستگذاری آلمان در زمینه مسکن های اجتماعی و تسهلات دولتی:

بعد از پایان جنگ جهانی دوم بعلت بمباران شدید شهرها، آلمان کشوری خرابه بیش نبود. حدود 21میلیون نفر بی‌خانمان شده بودند و تنها در آلمان غربی 5.5 میلیون فاقد سرپناه بودند. (4*)در سالهای بعد از پایان جنگ جهانی دوم، آلمان (غربی) با شهر‌های ویران شده، بازگشت 9 میلیون نفر شهرنشین فراری به روستاها و 12 میلیون نفر اسیر که از کشور‌های مختلف بازگشتند، مواجه شد. در مقابل 13.7 میلیون خانوار، تنها 8.2 میلیون واحد مسکونی اغلب ویرانه وجود داشت، که به معنای کمبود مطلق 5.5 میلیون واحد مسکونی بود. برای فائق آمدن بر این معضل، چهار سیاست اصلی برگزیده شد: امنیت استیجار، مسکن اجتماعی، کمک هزینه مسکن، یارانه مالکیت مسکن. کشور المان در این سیاست گذاری بسیار موفق عمل کرده است.

 

kharabe alman

امنیت استیجار (Mietrecht): )قانون مدنی آلمان طرف‌دار امنیت استیجار است و در آن عبارت «قانون اجتماعی استیجار» تکرار می‌شود. قانون تثبیت اجاره‌بها از جنگ اول جهانی وضع شده بود و پس از پایان جنگ دوم، با در نظر گرفتن کمبود شدید مسکن، با پشتیبانی قانون مدنی ادامه یافت. در سال 2001 دراین قانون اصلاحاتی به نفع مالکان برای فسخ و افزایش اجاره‌بها انجام پذیرفت. اما قرارداد‌های رایج، افزایش اجاره‌بها را بیش از 20 درصد در طول سه سال مجاز نمی‌کند و مالک باید دلایل موجه (مانند افزایش اجاره‌بهای واحد مشابه حداقل در سه مورد دیگر) داشته باشد. اتحادیه‌‌های مستأجرین و مالکان پیوسته درباره چارچوب قراردادها در حال مذاکره و چانه‌زنی هستند. یک نظام بیمه که مستأجر و مالک بیمه‌گذار آن هستند خسارات را جبران می‌کند. همچنین، سپرده‌گذاری بعنوان تضمین (که نباید از اجاره بیش از سه ماه باشد، نزد یک صندوق پس‌انداز با سود معین امانت گذاشته می‌شود) روابط بین مالک و مستأجر را تسهیل می‌کند. از سال 2001 که روابط بازار بیشتر بر استیجار اعمال می‌گردد، توان‌مند سازی کم‌درآمدترها نیز بیشتر در دستور کار قرارگرفته است.

   مسکن اجتماعی (sozialer Wohnungsbau): )سیاست اصلی جبران کمبود مسکن، مسکن اجتماعی بود که تمام ارکان حکم‌روایی (دولت فدرال، ایالتی و شهرداری) باید با هدف رفع کمبود مسکن برای اقشار مختلف از لحاظ کمیت، کیفیت و استیجار اقدام می‌کردند. در این سیاست، دولت تا 80 درصد از بهای زمین و ساخت را برای اشخاص حقیقی و حقوقی تأمین مالی می‌کرد. بنا به توافق و برحسب میزان این تأمین مالی، واحد‌های ساخته شده پس از 20 تا 30 سال به سازنده تعلق می‌گرفت تا بتواند به قیمت بازار آن را اجاره دهد یا به‌فروش برساند. برای نوسازی مسکن نیز چنین قاعد‌ه‌ای با دوره 10 ساله برقرار شد. در طول این مدت این واحدها به کسانی که دولت (شهرداری) معرفی می‌کرد، اجاره داده می‌شد. اجاره‌بها نیز فقط برابر هزینه‌‌های جاری بود، یعنی مالک نباید هیچ گونه سودی می‌برد. با این سیاست بین سال‌های 1949 تا 1959 بالغ بر 3.3 میلیون، یا سالانه 330 هزار، واحد مسکونی اجتماعی ساخته شد. علاوه بر آن، 2.7 میلیون واحد هم بدون کمک دولتی بنا گشت. بدین ترتیب کمبود مسکن ظرف یک دهه بر طرف شد. پس از آن به تدریج، میزان ساخت مسکن اجتماعی کاهش یافت. در حالی که در دهه 1980 سالانه 74 هزار واحد ساخته می‌شد، دردوره حکومت صدراعظم هلموت کهل سیاست گذاری در ساخت مسکن اجتماعی تغییر فاحش کرد. گرهارد استولتنبرگ، وزیر امور مالی فدرال پس از آن، به طور قابل توجهی سیاستی را اتخاذ کرد که دولت به طور فزاینده‌ای ازمسئولیت ساخت مسکن اجتماعی رهاشود. از آن پس، قوانین بازار آزاد باید رعایت میشدند!

در سال 2001 ساخت مسکن اجتماعی به صفر رسید و متوقف شد. در سال 2006، مسکن اجتماعی 5 درصد موجودی مسکن بود و اینک تداوم آن بر عهده دولت‌های محلی براساس برنامه‌های خاص آن‌ها است. از سال 2001 که با حل مساله مسکن به مثابه سرپناه، سیاست مسکن اجتماعی (social housing )کنار گذاشته شد، با شعار «مردم جایگزین آجر»، قانون حمایت از فضا‌های اجتماعی (social spaces )تصویب شد تا دولت بهبود فضای زیست مردم را هدف اصلی خود قرار دهد.

کمک هزینه مسکنWohngeld)): پس از رفع کمبود مسکن، از آغاز دهه 1960 دولت آلمان پیرو اعمال سیاست «بازار اجتماعی»Soziale Markwirtschaft) ) در کل اقتصاد، در بخش مسکن نیز از سیاست‌های نو بهره گرفت. یک سیاست جدید که از سال 1965 آغاز شد و هنوز هم به قوت خود باقی است، کمک هزینه مسکن است. این سیاست دربرگیرنده کسانی است که نمی‌توانند مسکن مناسب خانواده خود یا خانواده پسند را اجاره کنند. کمک هزینه پرداختی به آن‌ها با در نظر گرفتن اندازه مسکن، مکان آن (شهر‌های بزرگ و کوچک)، اجاره‌بهای ثبت شده، درآمد شخص و تعداد افراد خانوار (سرپرستان با بچه‌ها و کهن‌سالان، و چند کهن‌سال باهم) محاسبه می‌شود. این اشخاص با مراجعه به شهرداری‌ها و اخذ مجوز لازم، از کمک هزینه بهره‌مند می‌شوند. گفتنی است که تا سال 2004 بالغ بر 3.5 میلیون خانوار کمک هزینه مسکن می‌گرفتند. اما از آن‌جا که بیشتر آن‌ها از چند محل این کمک را دریافت می‌کردند، پس از بازبینی، در سال 2008 تعداد خانوارهایی که مشمول برنامه خاص کمک هزینه مسکن شده‌بودند، به 570 هزار کاهش یافت.

یارانه مسکن ملکی: در دهه 1970 بهبود چشم‌گیر اقتصاد آلمان بر سیاست مسکن تأثیر گذاشت و اعطای یارانه برای مالکیت مسکن، که به‌صورت بخشایش مالیاتی از سال 1949 رایج شده بود، افزایش یافت. با چرخش اقتصاد کلان از بازار اجتماعی به طرف «بازاری شدن»marketisation) )، از سال 1982 اعطای یارانه مستقیم برای مسکن جدید خانوار‌های جوان نیز معمول شد. به تدریج یارانه بخشایش مالیاتی (که ارزیابی شده بود دراساس طبقات مرفه از آن بهره می‌گیرند)، به تدریج حذف و یارانه مستقیم جای آن را گرفت. حجم یارانه‌های مسکن ملکی به تدریج از دیگر یارانه‌ها پیشی گرفت و در دهه 1990 به رقم بسیار بالای سالانه 12 میلیارد یورو رسید. این هزینه سنگین که تغییری هم در ساختار تصرف مسکن آلمان نداد، همه جناح‌های سیاسی آلمان را در حذف یارانه مسکن ملکی در سال 2006 هم‌نوا ساخت. باید در نظر داشت که در تمام کشور‌های پیشرفته، به‌جز دانمارک و آلمان، از دهه 1980 تاکنون نسبت تصرف ملکی رو به افزایش بوده است. اما در حالی که در دانمارک در سال 1981 این نسبت 55 درصد بود، در سال 2009 به 54 درصد کاهش یافت. در آلمان نیز در این دوره نسبت تصرف ملکی حدود 44 درصد ثابت ماند. این امر که نشان دهنده ثبات اقتصادی و اجتماعی آن‌ها است، یکسان نبودن شیوه‌‌های توسعه جوامع را نشان می‌دهد. به‌ویژه که این دو کشور دچار نوسان‌‌های اقتصادی پردامنه در بحران جهانی اخیر نیز نشدند.

 

alman maskan

●تحولات بعد از وحدت دو آلمان غربی و شرقی:
آلمان با یک دهه ثبات در شاخص قیمت مسکن استثنای بازار مسکن جهان شناخته شد. تنها کشور توسعه یافته است که طی یک دهه اخیر قیمت مسکن در آن ثابت مانده بود. این ثبات نه به خاطر رکود بازار مسکن بلکه به علت بنیه قوی این بازار در برابر هر گونه شوک اقتصادی بوده است. آرامش واقعی در بازار مسکن آلمان نتیجه تحولات اقتصادی در اوایل دهه ۱۹۹۰ و بعد از اتحاد دو دولت آلمان شرقی و غربی است. در اغاز دهه 90 اسکار شینایدر وزیر مسکن درمورد وضعیت بازارمسکن اینگونه اظهار نظر کرد15.10.1990: "تأمین مسکن در کشور ما خوب نیست، بسیار خوب نیست، عالی است. (* 5)
در این کشور توسعه یافته سال‌‌ها عرضه از تقاضا در بازار املاک فراتر رفته، به همین دلیل هر اتفاقی که در سایر بازارهای اقتصادی این کشور از جمله رکود صنعتی یا از دست رفتن رونق در بازار سهام بیفتد بازار مسکن هیچ آسیبی نمی‌بیند. چه آن که در فاصله سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۱ که اقتصاد آلمان دچار رکود شد شاخص قیمت مسکن در این کشور هیچ تغییری نکرد. برای درک اینکه بازار مسکن آلمان چرا در دهه90 بدون تغییر ماند، باید به اوایل دهه ۱۹۹۰ بازگردیم. در ژوئن سال ۱۹۹۱ یعنی ۸ ماه بعد از اتحاد دو آلمان در دوره هلموت کهل زمانیکه تقاضای بزرگی برای مسکن ایجاد شد ( بعلت خرابی اغلب خانه‌ها در المان شرقی )، قانونی که برای احیای اقتصاد آلمان شرقی سابق تدوین شده بود به اجرا گذاشته شد. از طرفی دولت فدرال به طور مختصر برنامه های مسکن اجتماعی در آلمان غربی را دوباره فعال کرد اما آنرا به بازسازی خانه‌های موجود در آلمان شرقی نیز تعمیم داد. در عین حال، بایستی بخشی از مسکن های خالی که بواسطه مهاجرت داخلی ( مهاجرت بخشی از مردم آلمان شرقی به المان غربی ) در آلمان شرقی تخریب میشد تا قیمت اجازه مسکن در آلمان شرقی با ثبات میماند.("Stadtumbau Ost") )
همسان سازی و ادغام سطوح اجاره در شهرهای شرقی آلمان را دولت مجبور بود به عهده بگیرد. چرا که با املاک و مستغلاتی که بایکی شدن دو آلمان بدست آمده بودند ،جمهوری فدرال بایستی تمامی بدهی‌هایی را هم که دولت المان شرقی برای ساخت مسکن ببار آورده بود، متقبل شود و تأمین کند. دولت جمهوری فدرال حتی پرداخت کمک هزینه مسکن را به خانه های موجود در آلمان شرقی نیز تعمیم داد.(6*)
این قانون محرک‌ها و مشوق‌های مالیاتی گشاده ‌دستانه‌ای را به سرمایه‌گذاران بازار مسکن پیشنهاد می‌داد و می‌گفت که هر کس در آلمان شرقی سابق یا برلین خانه‌ای بسازد یا آن را بازسازی کند، از کلیه
 
هزینه‌های سرمایه‌گذاری از مالیات بر درآمد گرفته تا دیگر هزینه‌ها، تا ۱۰ سال معاف می‌شود. بسیاری از ثروتمندان آلمان غربی از این فرصت استثنایی استفاده کرده و پول‌های خود را در بازار املاک شرق آلمان ریختند. حتی بعضی سیاستمداران هم شروع به خرید و ساخت خانه از آپارتمان‌های یک طبقه تا مجموعه‌های ساختمانی بزرگ در این منطقه کردند.
●بازار املاک آلمان در نتیجه این قانون در اوایل و نیمه دهه ۱۹۹۰ به شدت رونق یافت: بین سال‌های ۱۹۹۰ و ۱۹۹۸، یعنی سالی که این مش
وق مالیاتی کاملا پایان می‌یافت، قیمت املاک که با هدف اجاره دادن خریداری می‌شد تا ۷۰درصد افزایش یافت، اما این سیاست نوعی حباب ملکی هم به وجود آورد. جولیان پاور، مدیر مرکز سرمایه‌‌گذاری مربوط به برلین در لندن در این باره می‌گوید: مشوق‌های مالیاتی چنان گشاده‌دستانه بود که مردم بیش از حد سرمایه‌گذاری کردند و این نوعی مازاد عرضه در برلین ایجاد کرد. کسانی که حتی یک خانه را بازسازی می‌کردند هم سود کلان به دست می‌آوردند. به همین دلیل بسیاری بدون توجه به اینکه تقاضایی برای این املاک وجود دارد یا نه، به ساخت و ساز گسترده دست زدند. در نتیجه، رونق به رکود تبدیل شد.
بسیاری از سرمایه‌گذاران در مسیر پرشتاب خود برای سود بردن از معافیت مالیاتی، فراموش کردند که اصلا ممکن است تقاضایی برای این همه ملک نباشد. یورگن میشل اسشیک رییس و سخنگوی اتحادیه املاک و مستغلات آلمان که منبعی معتبر برای مشاوره دادن به دلالان ملکی در این کشور است در این باره می‌گوید، بعد از سال ۱۹۹۸ تازه ماجرا آغاز شد. مشوق‌های مالیاتی دیگر وجود نداشت و در دهه ۱۹۹۰ هم معلوم شد که سرمایه‌گذاران بیش از حد و ظرفیت بازار ساخت‌وساز کرده‌اند. با ترکیدن حباب بازار مسکن، تب تند سرمایه‌گذاران هم سرد شد. در حالی که قیمت مسکن در اکثر کشورهای صنعتی در اواخر دهه ۱۹۹۰ رو به افزایش می‌گذاشت و در دهه بعد هم سیر صعودی خود را طی می‌کرد. بازار مسکن آلمان وارد یک رکود طولانی می‌شد. براساس بخش آمار و قیمت‌های نشریه اقتصادی انگلیسی اکونومیست، متوسط قیمت خانه بین سال‌های ۱۹۹۷ و ۲۰۰۷ در بسیاری از کشورها دو یا حتی سه برابر شد. در انگلیس قیمت مسکن ۲۱۰درصد، در اسپانیا ۱۹۰درصد، در استرالیا ۱۶۸درصد و در آمریکا ۱۰۴درصد افزایش یافت. آلمان اما یکی از معدود کشورهای پیشرفته اقتصادی جهان بود که در ۱۰سال گذشته این رونق جهانی را تجربه نکرد.
براساس مطالعات انجام شده توسط اتحادیه املاک و مستغلات آلمان که بر بیش از ۱۵۰شهر آلمان تحقیق کرده است، قیمت مسکن در سال ۲۰۰۷ در همه این شهرها همانی بوده که ۱۰سال پیش بوده است. در حقیقت رونق اقتصادی که کشورهای انگلیس و آمریکا و دیگر کشورهای غربی در چند سال گذشته تجربه کردند، همان رونقی است که آلمان در دهه ۱۹۹۰ تجربه کرده بود.
در دهه 2000 آلمان با دوره‌هایی از فراز و فرود اقتصادی روبه‌رو شد و دست و پنجه نرم کرد. در سال۲۰۰۱ اقتصاد آلمان دچار رکود شد و نرخ بیکاری در این کشور به رکورد رسید. ترکیدن حباب بازار سهام در سال ۲۰۰۰ همچنین به اقتصاد کشور آلمان به شدت آسیب وارد کرد. در اثر این بحران، بازار سهام فرانکفورت به شدت دچار سقوط شد، اما این سقوط بازار سهام باعث نشد که سرمایه‌گذاران پول خود را در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در اثر ترکیدن حباب مسکن در پایان دهه ۱۹۹۰ دچار لطمه شدید شدند، دیگر تمایلی به انجام دوباره این قمار خطرناک نداشتند. بسیاری از آلمانی‌ها در دهه ۱۹۹۰ سرمایه خود را از دست دادند.
●فرصتی برای سرمایه‌گذاران خارجی: قیمت مسکن در آلمان برخلاف روند جهانی بین سال‌های ۱۹۹۸ تا ۲۰۰۳ سیر نزولی یافت. درحالی که قیمت بالای خانه در بسیاری از کشورهای صنعتی، خرید خانه را از توان خرید مردم خارج کرده بود، قیمت خانه در آلمان روز به روز ارزان می‌شد که البته این روند از دید تیزبین سرمایه‌گذاران بین‌المللی به دور نماند.
از سال ۲۰۰۴ یعنی سالی که بازار مسکن آلمان دیگر کاملا سقوط کرده بود، سرمایه‌گذاران جهانی به سراغ صدها و هزاران باب خانه‌ای رفتند که در آلمان برای فروش گذاشته شده بود. در آن زمان بسیاری از کسانی که چندین خانه ساخته بودند یا خریداری و بازسازی کرده بودند، اکنون زیر بار سنگین بدهی‌های بانکی خود کمر خم کرده بودند و به دنبال مشتری برای فروش خانه به هر قیمتی بودند. به همین دلیل این بهترین فرصت برای سرمایه‌گذاران خارجی بود.
در سال ۲۰۰۴، شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی آمریکا به نام فورترس، بیش از ۸۲هزار دستگاه آپارتمان از سازمان بازنشستگی فدرال آلمان خریداری کرد. ارزش این قرارداد ۵/۳میلیارد یورو معادل ۳/۴میلیارد دلار بود. در همان سال شرکت مورگان استنلی بیش از ۴۸هزار ملک از یک گروه صنعتی آلمانی به ارزش ۱/۲میلیارد یورو یا ۸/۲میلیارد دلار خرید. سال بعد، شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی انگلیس ۱۵۰هزار دستگاه آپارتمان به ارزش ۷میلیارد یورو از یک شرکت بزرگ انرژی در آلمان خرید. بازار املاک و مستغلات آلمان در سال ۲۰۰۴ برای سرمایه‌گذاران خارجی مانند یک رؤیا بود. قیمت‌ها کاهش یافته بود، ولی در آن سال در وضعیت باثباتی قرار داشت. قیمت ملک در مقایسه با بسیاری از کشورهای اروپایی بسیار ارزان بود. درصد مالکان خانه در آلمان ۴۳درصد بود که هم در آن زمان و هم اکنون جزو پایین‌ترین نرخ مالکیت خانه در اروپا است. از سوی دیگر نرخ بهره بانکی در آلمان پایین بود و به همین دلیل گرفتن وام برای خرید خانه در این کشور بسیار به صرفه به نظر می‌رسید.
با بهبود وضعیت اقتصاد آلمان در چند سال اخیر، بازار املاک این کشور هم رونق یافت. در سال 2006، یک اصلاحات قانونی مسئولیت مسکن ساخت و تأمین اجتماعی را از گردن دولت مرکزی برداشت و بر عهده ایالات فدرال گذاشت.قابل توجه اینکه در سال 2002 هنوز 2.5 میلیون مسکن اجتماعی در آلمان وجود داشت. ولی سال بسال، ساخت مسکنهای اجتماعی کاهش یافت و در سال 2006سال تصویب اصلاحات مسکن اجتماعی اصلاحات مسکن، تعداد مسکنهای اجتماعی به حدود 2.1 میلیون واحد تقلیل یافت.
ساخت مسکن اجتماعی جدید در سال 2016 به تعداد 10 هزار مسکن اجتماعی نسبت به سال قبل افزایش یافت.(*7)

 

سیاست اجتماعی مسکن در دانمارک:

سیاست اجتماعی مسکن این کشور متکی بر انجمن‌‌های غیرانتفاعی مسکن است که مسکن استیجاری را براساس هزینه و بدون سود عرضه می‌کنند. سابقه تأسیس این انجمن‌ها به ابتدای قرن بیستم باز می‌گردد و اکنون تعداد آنها به 700 انجمن رسیده و 20 درصد از موجودی مسکن دانمارک در اختیار آن‌ها است. این انجمن‌ها تابع مقررات دولت‌اند، اما مالکیت متعلق به اعضاء است که انجمن را به‌طور دموکراتیک اداره می‌کنند.

در حال حاضر تأمین مالی انجمن‌‌های غیرانتفاعی مسکن دانمارک به این ترتیب است: 91 درصد وام از بانک‌ها، 7 درصد وام بدون بهره از شهرداری‌ها برای تأمین سرمایه اولیه و تضمین بخشی از وام رهنی توسط آن‌ها، 2 درصد از سپرده‌گذاری مستأجران. همچنین، شهرداری‌ها به افرادی که برای پرداخت اجاره نیاز به کمک داشته باشند، کمک هزینه مسکن می‌دهند. هرچند اجاره‌بها براساس هزینه تعیین می‌شود، اما پس از بازپرداخت وام‌ها، اجاره‌بها کاهش نمی‌یابد و مبلغ مازاد به صندوق ملی ساختمان واریز می‌شود. این صندوق که در سال 1966 برای انجمن‌های مسکن تأسیس شد، به آن‌ها برای نوسازی ساختمان‌های‌شان و اخیرا برای ساختمان جدید وام می‌دهد.

در فهرست انتظار این انجمن‌ها همه کسانی که سن‌شان دست‌کم 15 سال باشد می‌توانند نام‌نویسی کنند. اما درعمل اولویت‌بندی براساس شاخص‌هایی چون درآمد کمتر، بُعد خانوار، دانشجو بودن و کهن‌سالانِ نیازمند به حمایت انجام می‌شود. البته در مناطقی که بیکاری و متقاضی بیکار زیاد باشد، این انجمن‌ها برای حفظ موجودیت خود به کسانی که دارای درآمد ثابت باشند یا به دانشجویان اولویت می‌دهند. شهرداری‌ها به دلیل کمکی که به انجمن‌ها می‌کنند دارای سهمیه 25 درصدی از واحد‌های مسکونی متعلق به آن‌ها هستند و به‌طور معمول نیازمندترین‌ها را خارج از اولویت‌بندی فهرست انتظار برمی‌گزینند.(8*)

تجربه انگستان در مسکن اجتماعی:

تجربه انگلستان به دلیل قدمت و پیوستگی تحولات آن چشم‌گیر است. جامعه انگستان فعالیت خود را در زمینه مسکن در قرن هجدهم آغاز کرد. نخستین صندوق پس‌انداز و وام مسکن، به شکل تعاونی اعتبار، موسوم به (building society) )در سال 1775 تأسیس شد. به‌تدریج هر شهری یک صندوق پس‌انداز و وام مسکن تشکیل داد که در آن اعضاء پس از سپرده‌گذاری از وام رهنی مسکن بهره‌مند می‌شدند. از این شیوه، کشور‌های دیگر و به‌ویژه ایالات متحده نیز بهره گرفتند و اولین صندوق پس‌انداز و وام مسکن در این کشور، که نام (savings and loan association) )یافت( 9*)، در سال 1816 بنیان‌گذاری شد. در انگستان این صندوق‌ها در سطح منطقه‌ها و ملی به هم پیوستند، به‌طوری که درسال 2008، پیش از بحران مالی جهانی، بالغ بر 59 مؤسسه وام و پس‌انداز با دارایی 360 بیلیون پوند در این کشور وجود داشت.

تا پیش از سال 1890 در انگستان دخالت دولت در امر مسکن در چارچوب بهداشت عمومی انجام می‌گرفت که به موجب آن دولت‌های محلی حق داشتند واحد‌های مسکونی فرسوده و به‌ویژه اجاری نامناسب را تخریب کنند و بازسازی آن را از مالکان بخواهند. سیاست اجتماعی مسکن در انگستان از سال 1890 آغاز شده‌بود، یعنی سالی که دولت‌های محلی اجازه ساخت مسکن کارگری را از دولت مرکزی گرفتند. ابتدا آن‌ها باید مسکن ساخته شده را ظرف 10سال به فروش می‌رسانند. این محدودیت به‌زودی لغو شد. در آغاز، ساخت مسکن اجتماعی برای دولت محلی اختیاری بود، اما در سال 1919 به قانونی فراگیر تبدیل شد. در ابتدای قرن بیستم تنها 10 درصد از واحد‌های مسکونی ملکی بودند؛ در مقابل، 80 درصد به اجاری خصوصی، 1 درصد به اجاری عمومی و 9 درصد به انواع انجمن‌های غیرانتفاعی تعلق داشت. پس از پایان جنگ دوم بخش عمومی فعالیت گسترد‌ه‌ای را برای بازسازی و ساخت مسکن جدید، در چارچوب دولت‌‌های محلی و شهر‌های جدید، آغاز کرد. همچنین انواع یارانه‌ها برای مالکیت مسکن پرداخت شد.

لذا در انگلستان شهرداري‌ها و شوراي محلات به‌طور تاريخي نقش پررنگي در اداره خانه‌هاي عمومي و اجاره آن به اقشار كم‌درآمد ايفا كرده‌اند. طي سال‌هاي 1964تا 1970 سرعت ساخت خانه‌هاي جديد افزايش يافت و سهم خانه‌هايي كه توسط دولت ساخته شده بودند از 42درصد كل خانه‌هاي كشور به 50 درصد افزايش يافت. دولت انگلستان طي سال هاي1964، 1965و 1966به‌ترتيب توانست 119، 133و 142هزار خانه جديد بسازد. طي سال‌هاي 1965تا 1970نيز 1.3ميليون خانه جديد توسط دولت ساخته شد. همچنين دولت براي صاحبخانه شدن اقشار كم‌درآمد، تسهيلاتي را براي آنها درنظر گرفت كه ازجمله آنها مي‌توان به معافيت مالياتي و وام مسكن با نرخ بهره پايين اشاره كرد. بعدها اين خانه‌ها با تخفيف زياد به ساكنانشان فروخته شد.

 

england maskane ejtemaei

در نتیجه در ابتدای دهه 1980، یعنی در مقطع چرخش سیاست مسکن پس از جنگ، نسبت‌های پیش گفته به ترتیب 57.1 درصد، 30.6 درصد، 10.1 درصد و 2.1 درصد بود. تا سال 2001 این نسبت‌ها به 69.2 درصد، 14.4 درصد، 9.9 درصد و 6.6 درصد رسید. یعنی پس از حل نسبی مسأله مسکن از سهم مسکن اجتماعی به شدت کاسته و بر سهم ملکی و انجمن‌‌های غیرانتقاعی مسکن افزوده شد.

بازاری شدن که از دهه 1980 در انگلستان و ایالات متحده آغاز شد و این صندوق‌ها را به مؤسسات بانکی متعارف بدل ساخت، اصل سودآوری را جایگزین اصل حمایت متقابل کرد. در نهایت مقررات‌زدایی مالی که از سال 1986 رایج شد، نه تنها باعث ورشکستگی این صندوق‌ها شد، بلکه دامنه بحران را از بخش مسکن به سطح جهان کشاند. اکنون با فعال شدن انجمن‌‌های غیرانتفاعی ساخت مسکن در انگستان در زمینه مسکن اجتماعی، دوباره صندوق‌‌های مذکور به‌طور موثری فعال شده‌اند.

درحال حاضر سیاست اجتماعی مسکن در انگلستان شامل مسکن ملکی و اجاری توان‌پذیر، ساخت مسکن اجاری و مالکیت اجتماعی ( (Registered Social Landlords) توسط انجمن‌های مسکن است. اکنون، 17.5 درصد از موجودی مسکن انگلستان، اجتماعی (در مالکیت دولت‌های محلی و انجمن‌های مسکن) است. از سال 1988 انجمن‌های مسکن به عنوان فراهم آورنده مسکن اجتماعی به رسمیت شناخته شده‌اند. به این انجمن‌ها تاکنون بیش از یک میلیون واحد مسکن اجتماعی انتقال یافته است و اکنون 54 درصد از مسکن اجتماعی را مدیریت می‌کنند. در سال 2003 تعداد آن‌ها 107 انجمن بود که هرکدام از 5000 واحد به بالا در مالکیت داشتند. این انجمن‌ها در چارچوب اقتصاد اجتماعی‌شده ( (social economy) جای می‌گیرند، که واکنشی اجتماعی به گرایشِ بازاری کردن اقتصاد است. به این انجمن‌ها دولت یارانه اعتباری برای زمین و زیربنایی می‌پردازد. دیگر یارانه‌‌های به کل بخش مسکن عبارت‌اند از کمک سرمایه‌ای، کمک برای وام رهنی و کمک هزینه مسکن اجاری. گفتنی است که کمک هزینه اجاری به خانوار‌های کم‌درآمدتر به دلیل بازاری شدن بخش مسکن، روندی فزاینده یافته است. در حال حاضر سازمان خانه و جامعه (Home and communities Agency) )هماهنگی بین پرداخت انواع یارانه‌های مسکن، بهسازی شهری و توان‌مندسازی اجتماعات را در چارچوب یک طرح جامع ملی ساخت مسکن توان‌پذیر برعهده دارد. این سازمان بین سال‌‌های 2008 تا 2011 بالغ بر 8.4 میلیارد پوند برای تولید سالانه 155 هزار واحد مسکن ملکی توان‌پذیر و مسکن اجاری اجتماعی سرمایه‌گذاری کرده است.

مسکن اجتماعی در اسپانیا:

اسپانیا کشوری است که هزینه های مسکن برای اکثر خانوارها در صدر قرار دارد. این کشور جایی است که مالکیت خصوصی خانه برای سال ها به عنوان تنها شکل مسکن در دسترس است.

در اسپانيا ساخت خانه‌هاي دولتي واجاره دادن آنها به اقشار كم درآمد در دوران حكومت ژنرال فرانكو يعني بين سال‌هاي 1936تا 1975به امري متداول تبديل شد اما پس از آن و با شكل‌گيري دمكراسي در اسپانيا و قانوني كه در سال 1978در اين كشور به تصويب رسيد، مديريت و ساخت خانه‌هاي دولتي در اختيار حكومت‌هاي محلي قرار گرفت. چنين رويكردي با برنامه‌هاي كاهش هزينه‌هاي دولتي همراه شد تا عرضه خانه‌هاي دولتي به‌شدت كاهش يابد. در همين حال دولت به برخي شركت‌هاي ساختماني اجازه داد كه در زمين‌هاي عمومي به ساخت‌وساز بپردازند به شرطي كه تعهد كنند درصدي از واحدهاي ساخته شده را در اختيار دولت‌هاي محلي قرار دهند تا اقشار كم‌درآمد بتوانند با پرداخت اجاره‌اي ناچيز در آنها سكونت يابند.

سالهاست اسپانیا با یک مدل اقتصادی زندگی می‌کرد که به شدت به صنعت ساخت وساز برای رشد آسان، سریع و کوتاه مدت وابسته بود و مسکن جدیددر اسپانیا بیشتر از کشورهایی مانند آلمان و ایتالیا و فرانسه ساخته شد. با این حال، این تولید بیش از حد به این معنا نیست که مسکن برای مردم در مقیاس وسیع تر مقرون به صرفه است - برعکس، قیمتها افزایش یافتند. اسپانیا یکی از کشورهای اتحادیه اروپا بود که در آن دسترسی به مسکن گران‌تر بود! اما چگونه این اتفاق افتاد؟ از یک طرف، نرخ بهره بسیار پایین بود وتسهیلات براحتی در اختیار شهروندان قرار میگرفت و از سوی دیگر همین امر باعث می‌شد میلیونها خانه خالی نگاه داشته شوندبدون اینکه مالک خانه دچار ضرری شود و در مقابل دولت جوابگو باشد. از سوی دیگر، این توسعه امکان پذیر بود. این مدل سبب ایجاد اختلاف و دوگانگی میان حق مسکن و حق دریافت تسهیلات شد. و به مالکیت خصوصی خانه حتی به قیمت بدهکار شدن بخش اعظمی از شهروندان فراتر از حد معقول دامن زد.(10 *)

سالیان سال مردم اسپانیا حرف و نظر یکسانی از بنگاههای املاک و مستغلات، مؤسسات مالی، ادارات دولتی و رسانه‌ها می‌شندیدند: "در حال حاضر بهترین لحظه برای کسب املاک و مستغلات است." این سیاست توسط یک سیاست مالیاتی نیز ترویج شد،که تخفیف های مالیاتی را برای مالکیت ملک اعطا می‌کرد. در نتیجه، بازار مسکن، بخصوص مسکن اجاره‌ای دچار اختلال شد. بنحوی که مسکن اجاره‌ای یک جایگزین واقعی برای مالکیت خانه محسوب نمیشد، بلکه کمبود مسکن اجتماعی نیز احساس میشد. به رغم دستورالعمل صریح ماده 47 قانون اساسی اسپانیا مبنی بر حق مسکن همگانی، محتوای این ماده قانون اساسی در سیاستگذاریهای مسکن دولت اسپانیا تبلور نیافت، بلکه بدل شد به منبع درآمدی برای بخش های خاص بخش خصوصی و دولت.

 

اما حباب مسکن ترکید و با شروع بحران، مشکل دسترسی به مسکن، با از دست رفتن هزاران خانهِ مردم، تشدید شد. مردمی که با تکیه به آمارها فکر میکردند مسأله مسکنشان یک بار برای همیشه حل شده شده با قرضی که به بانک داشتند و قادر به پرداخت آن بخاطر بحارن مالی نبودند مواجع شدند. لازم به ذکر است که اسپانیا کشوری است که هزینه های مسکن بخش اعظم مصارف خانوار را تشکیل می‌دهد و در آن مسکن خصوصی تنها شکل خانه داری است. در سال 2006 90 درصد خانه ها در مالکیت شخصی بوده است. و وقتی مردم با تنزل در آمد مواجه میشوند، باز پرداخت بهره و تسهیلات بانکی مربوط به خانه اولین بدهی است که قابل پرداخت نمیشود.با توجه به نرخ بیکاری حدود 27 درصد ،میتوان به فراوانی میزان حراج خانه ها توسط بانکها در اسپانیا پی‌برد!در بخش استیجاری اوضاع بهتر از این نبود.

در نتیجه تعدادخانه‌هایی که در معرض حراج قرار داده شدند افزایش یافت همینطور تعداد بی‌خانمانها و نیز تعداد شهروندانی که بعلت افزایش نجومی هزینه ها روز بروز برای داشتن سقفی بالای سر با سختی مواجه میشدند. خصوصا این امر دامن نسل جوان را میگیرد که بعلت نبود در آمد و نیز هزینه‌های سر سام آور و بیکاری نمیتوانند خانه پدری را ترک کنند-شباهت کامل با وضعیت امروز ایران !!- و نیز سالمندانی که بعلت فشار بازار خانه های خود را بایستی ترک کنند. خصوصا در مناطق توریستی شهر بارسلون که قیمت زمین و خانه ها افزایش یافته این مشکل بیداد میکند. لذا انجمنهای مدنی همت کردند و با ایجاد تشکل و همبستگی به مبارزه با این وضع خطرناک پرداختند و تا حدودی نیز موفق به تغییر شرایط شده اند.

 

چالش‌‌های برزیل در پیشبرد سیاست‌‌های مسکن اجتماعی:

برزیل با 190 میلیون نفر جمعیت اکنون ششمین اقتصاد بزرگ جهان به‌شمار می‌آید و در دو دهه اخیر رشد بالای اقتصادی را با فرآیند تمرکززدایی و برپایی نهاد‌های پیشروی مشارکتی درآمیخته است. برزیل دارای رشد بالای شهرنشینی است، به‌طوری که نسبت شهرنشینی در این کشور از 35 درصد در سال 1950 به 85 درصد در سال 2010 افزایش یافته‌ است. این امر به همراه آغاز اصلاحات اقتصادی از دهه 1980 باعث گسترش سکونت‌گاه‌های غیررسمی موسوم به (Favela) )شد. به‌طوری که در دهه 1990 رشد سکونت‌گاه‌های غیررسمی تا 3 برابر رشد شهرنشینی افزایش یافت.

در سرشماری سال 2010 جمعیت این سکونت‌گاه‌ها 11.4 میلیون نفر برآورد شده که 7 درصد جمعیت شهرنشین را تشکیل می‌دهد. در شهر‌های بزرگ تا 50 درصد خانوارها در مسکن ناپایدار (precarious) )و تا 20 درصد در سکونت‌گاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند. کل تعداد جمعیت زیر خط مطلق فقر 16.2 میلیون نفر و کمبود مسکن حدود 7 میلیون واحد برآورد شده است.

نظام مالی مسکن و بانک مسکن برزیل از دهه 1960 شکل گرفتند. تا انحلال بانک مسکن در سال 1986، این بانک حدود 5 میلیون واحد مسکونی را تأمین مالی کرد و 25 درصد بازار آن را پوشش داد. از این سال به بعد بانک پس‌انداز فدرال ( (CAIXA)، که بزرگ‌ترین بانک عمومی برزیل است، وظایف بانک مسکن را برعهده گرفت

این کشور از سال 2009 سیاست مسکن اجتماعی جدیدی با نام مسکن من، زندگی من (Minha Vida Minha Casa) )را با ابتکار رئیس جمهور سابق"Luiz Inácio Lula da Silva با موفقیت به اجرا گذاشت، که با توجه به پیشینه مشابه اقتصادی وسیاسی آن با بسیاری از کشور‌های توسعه‌یابنده چون ایران، مرور فرآیند نهادسازی آن بسیار مفید است. در سال 2015 این طرح حدود 3 میلیارد یورو هزینه برداشت. هدف این سیاست جدید ازدیاد عرضه مسکن توان‌پذیر برای کم‌درآمدها و گروه‌های میان‌درآمد پایین، به همراه سامان‌دهی و بهسازی سکونت‌گاه‌های غیررسمی و فرسوده است. و 2.6 میلیون نفر از آن سیاست بهره مند شدند .(11*)درواقع برنامه ساخت مسكن دولت برزيل از‌ماه مارس سال2009 و با بودجه‌اي 18ميليارد دلاري آغاز شد كه هدف آن ساخت يك ميليون خانه بود. دومين مرحله از اين برنامه در سال2010 اعلام شد كه طبق آن ساخت 2ميليون خانه ديگر نيز در دستور كار قرار گرفت. از 3ميليون خانه‌اي كه در طرح گنجانده شده، 1.6ميليون خانه به خانواده‌هايي تعلق مي‌گيرد كه درآمد آنها بين صفر تا سه‌برابر حداقل دستمزد است. يك ميليون خانه نيز به خانواده‌هايي تعلق مي‌گيرد كه درآمد آنها بين 3تا 6برابر حداقل دستمزد است و 400هزار خانه نيز براي خانواده‌هايي با درآمد 6تا 10برابر حداقل دستمزد درنظر گرفته شده است.البته در ماه مه 2016 متاسفانه دولت وقت اعلام کرد که از ساخت 11 250 خانه مربوط به طرح (مسکن من ، زندگی من) صرفنظر کرده است.

 

brasilien maskane ejtemaei

بانک مسکن هم اکنون نقشی اساسی در اجرای سیاست اجتماعی مسکن این کشور دارد. این بانک منابع را مدیریت و تخصیص می‌دهد و با تعریف معیار برای پروژه‌ها، نقش مهمی در نظارت بر اجرای طرح‌های مسکن اجتماعی دارد و برای انجام این وظایف متکی به صندوق تأمین اجتماعی ( (FGTS) است. باید در نظر داشت که در برزیل هنوز نقش بانک‌های دارای مالکیت دولتی مهم است و 40 درصد اعتبارات بانکی در دست آن‌ها است. نظام ملی مسکن برزیل دارای دو بخش است که هرکدام دارای قواعد، سازوکار و نوع یارانه خاص خود هستند: نظام ملی بازار مسکن و نظام ملی مسکن اجتماعی.

سیاست اجتماعی مسکن برزیل در برنامه‌های جامعی تعریف می‌شود که در آن نقش دستگاه‌ها و سازمان‌های ملی، ایالتی و شهرداری‌ها به دقت تعریف شده است. به علاوه نظام مسکن اجتماعی روستایی نیز سازوکار تعریف شد‌ه‌ای دارد. پس از پایان دیکتاتوری در برزیل در سال 1985 شهرداری‌ها اختیارات وسیعی به‌دست آوردند. باید در نظر داشت که در قانون اساسی برزیل حقوق جمعی ( (collective rights) و در نظام قانونی آن حق به شهر (right to the city) )به رسمیت شناخته شده، که یکی از مفاد آن حق داشتن مسکن مناسب برای همه ساکنان شهر است. شهرداری‌ها با به‌کارگیری سازوکارهایی چون بودجه‌ریزی مشارکتی (participatory budgeting) )در جلب مشارکت مردم بسیار موفق عمل کردهاند. در سال 2003 دولت با تشکیل وزارت شهرها ((Ministry of Cities)، حلقه واسط برنامه‌های مسکن و شهری یا سیاست زمین و مسکن را از طریق شهرداری‌ها سامان داد. شهرداری‌ها موظف‌اند همراه با طرح جامع شهری، برنامه مسکن اجتماعی خود را نیز در فضا‌های مشخص اجرا کنند تا بتوانند از منابع ملی بهره‌مند شوند.

دولت مرکزی تهیه کننده سیاست ملی مسکن (در تعامل با اقتصاد ملی و محلی)، تعریف کننده برنامه‌ها و یارانه‌ها، تدوین کننده مقررات برای دولت‌های ایالتی و شهرداری‌ها و بنیادگذار سازمان‌ها و صندوق‌های تأمین مالی و پشتیبانی است. برای عملیاتی شدن این بسته سیاستی، معاون اول رئیس جمهور ( (Casa Civil) نقش نخست را ایفا می‌کند. یکی از مهم‌ترین سازمان‌‌های شکل گرفته، صندوق ملی مسکن اجتماعی (FNHIS) )است که در سال 2004 تأسیس شده است تا اختصاص بودجه، پرداخت یارانه‌ها و اختصاص منابع مالی و اعتباری را در امور مسکن و بهسازی شهری هماهنگ سازد. صندوق تضمین مسکن (FGHab) صندوقی است که برای تضمین وام‌های مربوط به مسکن اجتماعی تأسیس شده است. صندوق توسعه اجتماعی FDS) ) نیز جزء بازی‌گران اصلی این برنامه برای توان‌مندسازی و تواناسازی مردم به شمار می‌آید. تدوین برنامه‌های ویژه تسریع رشد. برای جلب سرمایه‌های بزرگ با اعطای اعتبار، بخشش‌های مالیاتی، توسعه زیربنایی، توسعه نهادی، تعریف محدوده‌های مسکن و بهسازی اجتماعی برای شهرداری‌ها برای اعطای کمک‌ها، جلب مشارکت مردم در قالب تشکل‌های مردم‌نهاد و انجمن‌های غیرانتفاعی و غیره، اجزاء دیگر این بسته هستند.

برای تنوع بخشی به فضای مسکن اجتماعی، این نوع مسکن در سه نمونه اصلی برای سه گروه درآمدی طراحی می‌شود. گروه یک که برای کم‌ درآمدترین‌ها است از بودجه فدرال ( مستقیم و بلاعوض) و یارانه‌هایی که برای وام و امور زیربنایی و اجتماعی پرداخت می‌شود، بهره‌مند و در چارچوب مسکن حداقل است، گروه‌های دو و سه تا سطح طبقه متوسط می‌رسد. مسکن گروه یک به‌طور مستقیم در اختیار CAIXA) ) قرار دارد و با یاری سازمان‌های مردم‌نهاد و غیرانتقاعی ساخته می‌شود. نمونه‌های مسکن گروه‌های دو و سه دارای تنوع و امکانات بیشتر بوده، اما دارای کمک بلاعوض نیستند و نوع و میزان یارانه آن‌ها به‌طور نسبی کمتر می‌شود. در گروه‌‌های دو و سه بخش خصوصی هم فعال بوده و امکان تجاری‌سازی هم وجود دارد. بسته به ابعاد طرح‌ها، بخش خصوصی به بزرگ، متوسط و کوچک تقسیم می‌شود. جالب توجه است که از هنگام معمول شدن تدریجی سیاست اجتماعی جدید در برزیل، کل سرمایه‌گذاری در این بخش چند برابر شده و از 4.3 میلیارد دلار در سال 2003 به 63.8 میلیارد دلار در سال 2011 افزایش یافته است.

وضعیت مسکن اجتماعی در ترکیه:

براساس اعلام وزارت توسعه ترکیه، این کشور در کوتاه مدت نیاز به سه میلیون واحد مسکونی دارد. در ترکیه سازمانی بنام سازمان انبوه سازی مسکن ( (TOKİ) در سال ۱۹۸۴ تأسیس شد وبا تشویق ساخت و ساز، پاسخگوی افزایش تقاضا به طور برنامه ریزی شده‌ای گشت. TOKİ با حرکت در راستای منافع اجتماعی با قیمت و گزینه های پرداخت مناسب، خرید خانه برای میلیون ها انسان را فراهم کرده است. تا سال ۲۰۱۷ در ۸۱ استان ترکیه در مجموع ۸۰۰.۱۱۲ مسکن توسط TOKİ احداث شده که می توان گفت نقش « بازار ساز» را برای این حوزه ایفا می‌کند. این سازمان البته تنها پنج تا حداکثر ده درصد نیاز مسکن کشور ترکیه را می‌تواند تأمین نماید. این سازمان بمنظور حمایت از اقشار کم درآمد و متوسط جامعه از اواسط سال 2008 تمام تلاش خود را بکار بست تا خانه‌هایی با قیمت مناسب را عرضه نماید. از دیگر اهداف سازمان انبوه سازی مسکن ترکیه، جلوگیری از تشکیل مناطق فقیر نشین و ساخت و سازهای غیر قانونی در سطح کشور می‌باشد.

سازمان انبوه سازی مسکن ترکیه تاپایان ماه آوریل 2015 ، موفق به احداث 654 هزار و 62 واحد مسکونی در 81 استان این کشور شده است. از این تعداد واحد ساخته شده به ترتیب تعداد 266 هزار و 976 واحد به افراد با درآمدهای متوسط و پائین و تعداد 146 هزار و 540 واحد نیز به اقشار بی‌بضاعت جامعه اختصاص یافته است. همچنین 97 هزار و 997 واحد نیز برای بهسازی چهره شهر و از میان بردن مناطق فقیر نشین تخصیص و الباقی نیز در راستای برنامه‌های انبوه سازی کشور به اجرا در آمده است. این سازمان علاوه بر ساخت مسکن اقدام به ساخت 987 باب مدرسه، 988 سالن ورزشی، 168 باب خوابگاه دانشجویی، 95 باب مرکز پزشک خانواده، 266 باب بیمارستان، 521 باب دفتر تجاری، 42 کتابخانه، 515 باب مسجد، 14 باب دانشگاه، 150 باب ساختمان دولتی و 18 استادیوم در مدت زمان فوق الذکر نموده است.

در سال 2016 سازمان انبوه سازان در طرحی با مشارکت شرکت سرمایه گذاریGydor مجموعه‌ای 1,3 میلیون واحد خانه نوساز و قدیمی را بفروش رساندند. (12*)

برای احداث واحدهای مسکونی فوق‌الاشاره پنج هزار و 339 مورد مناقصه برگزار و بالغ بر 69،4 میلیارد لیر ترک هزینه شده است. از میان 341 پاسگاه که برای ساخت آنها تصمیم گیری شده است 296 پاسگاه در حال ساخت و مناقصه برای احداث 45 پاسگاه دیگر نیز در مراحل برگزاری وجود دارند.

سازمان انبوه سازی مسکن بمنظور رعایت حال اقشار کم در آمد جامعه، خانه هایی با متراژ 65 تا 87 متر مربع احداث می‌کند. این سازمان بعد از شناسایی اقشار کم در آمد اقدام به فروش واحدهای مسکونی، با شرائط، می‌کند. متقاضیان خرید مسکن از سازمان انبوه سازی مسکن می باید 12 درصد مبلغ کل واحد مسکونی مورد نظر را پیش پرداخت کرده و الباقی را به صورت اقساطی پرداخت نمایند. مدت اقساط 15 سال می باشد.

سازمان انبوه سازی مسکن در راستای اجرای طرح‌های ساختمانی توجه ویژه‌ای نیز به محیط زیست داشته و تاکنون موفق به ایجاد 47 میلیون متر مربع فضا و کاشت 170 میلیون نهال درخت در سطح کشور شده است. با انجام این تعداد طرح توسط سازمان مذکور در ترکیه امکان اشتغال نهصد هزار نفر به صورت مستقیم و غیر مستقیم فراهم آمده است.

 

torkei maskane ejtemaei

سیاست های مسکن اجتماعی ترکیه: تا دهه ۱۹۸۰ میلادی، سیاست‌های مسکنی دولت ترکیه تنها بر ترغیب و تشویق به ساخت مسکن‌های دولتی و اجتماعی با کمک وام‌های دولتی و معافیت از مالیات و همینطور اعمال مالیات‌های سنگین‌تر بر خانه‌های لوکس متمرکز بود.

متاسفانه، این سیاست‌های دولت ترکیه در افزایش تعداد واحدهای مسکونی موفق عمل نکرد. خانه‌های مناطق فقیر نشین همچنان به همان وضع باقی ماند و وضعیت زیرساختی هم بهبود نیافت. در واقع، اقدامات اقتصادی دولت ترکیه در دهه ۱۹۸۰ میلادی به جای آنکه باعث پیشرفت شود، بازار مسکن را بشدت تحت تاثیر قرار داد و سرمایه‌گذاری در این بخش نیز کاهش یافت.

این مساله زمانی نمود بیشتری یافت و دولتی‌ها را به فکر فرو برد که ۳۰۰ بخش صنعتی مرتبط با مسکن نیز که به این بخش وارد می‌شدند، آسیب دیدند. از آن به بعد بود که سیاست‌های مسکنی در دولت ترکیه به سمت بهبود این بخش و افزایش سرمایه‌گذاری در مسکن تغییر کرد و در این راه گام‌های جدی و مثبتی برداشته شد.

با ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری انبوه سازی مسکن و اعمال تغییرات جدی برای ترغیب سازندگان به احداث واحدهای مسکونی جدید، صنعت ساختمان در ترکیه رونق گرفت.

سیاست‌های تسهیلاتی: دولت ترکیه برای افزایش شمار افراد مالک ملک، وام‌های گسترده‌ای را جهت احداث طرح‌های ساختمانی تخصیص داد. این وام‌ها از طریق صندوق‌های تأمین اجتماعی نظیر SSK و Bagkur و همینطور بانک املاک ترکیه ( (Emlak Bank) تأمین و پرداخت شد.

گرچه این سیاست توانسته بود ساخت و ساز مسکن را رونق دهد اما هنوز در افزایش درصد مالکیت ملک در این کشور موفق عمل نکرده بود. در دهه ۱۹۸۰ میلادی، دولت ترکیه با هدف ترغیب سازندگان به احداث خانه‌های کم‌ متراژ، وام‌هایی را از طریق صندوق‌های SSK و Bagkur به سازندگان اعطا کرد؛ مشروط بر اینکه مساحت خانه‌های احداثی نباید از ۱۰۰ متر مربع فراتر می‌رفت اما این سیاست دولت هم به درستی اجرا نشد و در نهایت این طرح در سال ۱۹۹۸ برچیده شد.

با توسعه سریع شهرنشینی در ترکیه، تقاضا برای مسکن هم روز به روز بیشتر می‌شد و دولت قادر نبود تا عرضه را با تقاضا هماهنگ کند. گرجه در این بین پیشرفت‌های محسوسی هم رخ داد. دولت ترکیه امروز هم درحال اجرای سیاست‌های مختلفی است تا بتواند تقاضا برای مسکن اجتماعی را برآورده کند. اما هنوز هم تقاضا برای خانه‌های لوکس و خانه‌های ارزان و بی‌کیفیت بسیار سریع‌تر از تقاضا برای خانه‌های اجتماعی و دولتی افزایش می‌یافت.

راهکارهای دولت برای رفع کمبود مسکن: افزایش جمعیت ترکیه علاوه ‌بر مشکل کمبود مسکن، سبب افزایش نرخ بیکاری نیز شد که این عوامل دست به دست هم داد و ترکیه را در بحران اقتصادی فرو برد. افزایش جمعیت جوان در ترکیه دولت را به این فکر فرو برد که در این کشور قطعا نیاز به مسکن رو به افزایش است و باید به شکلی جدی ساخت و ساز در این کشور افزایش یابد. روند سریع شهرنشینی، رشد سریع جمعیت در اوایل دهه ۲۰۰۰ میلادی بخش زیادی از سرمایه‌گذاری‌ها را به سمت بازار مسکن سوق داد.

طبق برآوردها، و بدون درنظر گرفتن جمعیت، ترکیه در آن سال‌ها به سالانه ۴۵۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز داشت. در این بین، شهر استانبول با افزایش جمعیت سالانه ۳٫۳ درصد یکی از مهمترین کلانشهرهای خاورمیانه و شرق اروپا محسوب می‌شد. سیاست‌های جدید اقتصادی دولت مهار تورم که منجر به کاهش نرخ سود وام‌های بانکی نیز شد، شرایط را برای ساخت واحدهای مسکونی بیشتر و با کیفیت‌تر برای اقشار کم درآمدتر و طبقه متوسط فراهم آورد.

توریسم و کمک به ساخت و ساز در ترکیه: توسعه صنعت گردشگری در ترکیه، یکی از مهمترین عواملی بود که سبب رشد بازار مسکن در این کشور شد و احداث واحدهای مسکونی افزایش یافت. البته، به دلیل اینکه دولت همچنان تحت تاثیر بحران اقتصادی بود، بیشتر بار ساخت و احداث واحدهای مسکونی و صنعتی را بخش خصوصی به دوش می‌کشید.

سرمایه‌گذاری مسکن، یکی از شاخص‌های مهم اقتصادی کشورها محسوب می‌شود و سرمایه‌گذاری در این بخش ۴ درصد تولید ناخالص داخلی و ۱۵ تا ۳۰ درصد سرمایه‌گذاری‌های ثابت را به خود تخصیص می‌دهد. علاوه بر این، بالا بودن نرخ شهرنشینی در ترکیه و نرخ بالای مهاجرت‌پذیری، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش داد.

پس از سال 2000 میلادی، کاهش نرخ بهره بانکی، صنعت ساختمان ترکیه را با جهش قابل توجهی روبرو کرد و امروز این بخش به لوکوموتیو قطار اقتصادی این کشور تبدیل شده است. ترکیه به جز سال ۲۰۰۸ میلادی و بحران اقتصادی آن سال، تا امروز توانسته این موفقیت و رونق را حفظ کند و در سایه سرمایه‌گذاری بخش خصوص و پروژه‌های اجرایی از سوی اداره انبوه‌سازان، علاوه بر افزایش نرخ مالکیت مسکن، نرخ اشتغال نیز در این کشور افزایش یافت.

اداره انبوه‌سازی ترکیه که وابسته به دفتر نخست‌وزیری نیز هست توانسته طرح‌های بسیار بزرگی نظیر شهرک‌های مسکونی با ظرفیت ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار سکنه احداث کند. این طرحها حتی از بسیاری شهرستان‌های این کشور جمعیت بیشتری را در خود جای خواهد داد.

مسکن اجتماعی درمالزی:

مالزی از جمله کشورهای در حال توسعه و ببرهای آسیاست که بر اساس چشم‌انداز 2020 درصدد رسیدن به اهداف توسعه و رسیدن به جایگاهی به عنوان یک کشور توسعه‌یافته است. در مالزی اگرچه حکومت فدرال و دولت مرکزی از برنامه مسکن عمومی در نواحی شهری حمایت می‌کنند، اما بسیاری از خانوارها هنوز به مسکن عمومی دسترسی نیافته‌اند. قیمت زمین و مسکن برای 4 درصد از جمعیت که زیر خط فقر زندگی می‌کنند بسیار بالاست. در حومه شهر نیاز مسکن حادتر است کمک‌های کمتری صورت گرفته است.

بر اساس برنامه نهم توسعه مالزی در سال 2010، 63.8 درصد از جمعیت مالزی در نواحی شهری زندگی می‌کردند و 32.6درصد از جمعیت زیر 14 سال سن داشتند. افزایش درصد جمعیت جوان نشان‌دهنده‌ رشد تقاضای مسکن در آینده است. علاوه بر این، کمبود زمین در مالزی مشکل دیگر در حوزه برنامه‌ریزی مسکن برای جمعیت در حال رشد این کشور است.

مسکن برای افراد کم‌درآمد در مالزی: مالزی با افزایش جمعیت روبه‌روست و جمعیت این کشور از 21.3 میلیون نفر در سال 2000 به 25 میلیون در سال 2008 رسید. در طول این بازه زمانی، دو شاخص میزان مرگ‌ومیر و تولد در این کشور کاهش‌یافته است، اما میزان امید به زندگی رشد داشته است و از 71 سال به 73 سال رسیده است. همچنین، تولید ناخالص ملی سرانه در مالزی از 9000 دلار در سال 2004 به 14400 دلار در سال 2008 رسید. بر اساس آمار جمعیت زیر خط فقر در مالزی از 8 درصد در سال 2002 به 5.1 درصد در سال 2008 و 4 درصد در سال 2009 رسید.

در طول برنامه هفتم توسعه، در مالزی برای ساخت مسکن‌های با قیمت متوسط و ارزان با ایجاد 350000 واحد مسکونی یا 44 درصد از 800000 واحد مسکونی برنامه‌ریزی شد. اگرچه ساخت خانه‌های با قیمت کم و متوسط نسبت به ساخت سایر خانه‌ها بیشتر بود، اما تحقق این برنامه با موفقیت چندانی روبه‌رو نبود. ساخت مسکن با قیمت متوسط و بالا توسط بخش خصوصی 187 درصد و 435 درصد محقق شد که این شرایط منجر به عرضه زیاد مسکن در بخش مسکن با قیمت متوسط و بالا در بین سال‌های 1997-2000 شد. در نتیجه بسیاری از خانه‌هایی که با قیمت متوسط و بالا ساخته‌شده بود، فروخته نشد و بازار دچار رکود شد. از سوی دیگر، ساخت مسکن‌های با قیمت متوسط و پایین نشان می‌دهد به شکل عادلانه در ایالت‌های مختلف مالزی توزیع نشد؛ به گونه‌یی که در چندین ایالت مانند کوالالامپور خانه‌یی ساخته نشده بود. همچنین، کوالالامپور به دلیل تعداد زیاد جمعیت مهاجر با کمبود مسکن ارزان‌قیمت مواجه است و تولیدکنندگان مسکن به دنبال ساخت خانه‌های لوکس هستند. اگرچه قوانین مالزی تولیدکنندگان و سازندگان مسکن را مجبور ساخته است 30 درصد از کل ساخت مسکن را به ساخت مسکن ارزان‌قیمت اختصاص دهند، اما تجلی این امر در درون شهر کوالالامپور محسوس نیست.

در برنامه نهم توسعه مالزی توجه خاصی به ساخت مسکن ارزان‌قیمت شد و 27006 واحد مسکونی ارزان‌قیمت در قالب 70 طرح ساخته شد. این طرح‌ها از طریق حکومت و وام‌هایی که دولت فدرال به اجرای آنها تخصیص می‌داد، در شهرهای کوچک ساخته شد. همچنین، برای تضمین عرضه مسکن ارزان‌قیمت، بخش خصوصی نیز موظف بود 30 درصد از بودجه خود را به مسکن ارزان‌قیمت اختصاص دهد. مسکن‌های ارزان‌قیمت به خریداران واجد شرایط که ثبت‌نام کرده‌اند، فروخته می‌شود. علاوه بر این، 37241 مسکن ارزان‌قیمت در برنامه نهم توسعه احداث شد و به واجدین شرایط اجاره داده شد.

در برنامه دهم توسعه در مالزی ساخت 78000 واحد مسکونی ارزان‌قیمت در نظر گرفته‌شده بود، درحالی که 1300000 از جمعیت این کشور زیر خط فقر زندگی می‌کردند. علاوه بر این، 440000 کارگر کمتر از 700 رینگیت در ماه درآمد داشتند. برنامه‌های فقرزدایی در مالزی منجر به کاهش فقر در این کشور شد و میزان جمعیت زیر خط فقر از 6.8 درصد در سال 2000 به 5 درصد در سال 2008 رسید.

به‌طورکلی، قوانین و سیاست‌گذاری‌های مالزی حاکی از توجه این کشور به مقوله مسکن است، مانند؛ مسکن برای گروه با درآمد متوسط و درآمد پایین، پروژه مسکن برای کارمندان دولت، توسعه خدمات شهری، وام مسکن برای گروه‌های مختلف اجتماعی، سیاست‌گذاری برای مسکن زنان سرپرست خانوار. سازندگان مسکن در مالزی همواره توسط دولت برای ساخت مسکن با کیفیت مناسب و فروش با قیمت پایین برای گروه کم‌درآمد مورد فشار هستند. این قیمت پایین به عنوان یک مانع جدی برای سازندگان مسکن است که به سمت ساخت مسکن با قیمت بالا و ساخت خانه‌های لوکس به جای ساخت خانه‌های کم‌قیمت سوق یابند.

 

malesien maskane ejtemaei

مسکن برای گروه درآمدی فقیر و گروه درآمدی متوسط دو برنامه جدید است که در مالزی در حال اجرا است. مسکن برای گروه کم‌درآمد و بسیار فقیر به صورت رایگان یا از طریق وام بدون بهره به خانوارهایی که درآمدشان کمتر از 500 رینگیت است، تعلق می‌گیرد. برای گروهی که درآمد آنها بین 500 تا 750 رینگیت است، 200000 واحد مسکونی با قیمت کمتر از 25000 رینگیت واگذارشده است. علاوه بر این، دولت بر نقش بخش خصوصی برای ساخت واحدهای مسکونی با قیمت متوسط و پایین بین 26000 تا 60000 رینگیت برای هر واحد مسکونی تاکید نموده است؛ بنابراین، وزارت مسکن مالزی و دولت محلی نقش به‌سزایی در مدیریت مسکن ارزان‌قیمت دارد.

هدف اصلی و اساسی سیاست‌گذاری مسکن در مالزی دسترسی به مسکن مناسب و با کیفیت بالا برای همه گروه‌های درآمدی و همه اقشار جامعه به‌خصوص گروه‌های درآمدی پایین جامعه است. بخش خصوصی نیز انتظار دارد از سوی حکومت برای ساخت مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و گروه‌های با درآمد متوسط در طرح‌های مشترک موردحمایت قرار گیرد، درحالی که تمرکز بخش دولتی بر ساخت مسکن کم‌قیمت و ساخت مسکن برای کارمندان دولت است. چالش‌هایی در مالزی در بخش مسکن ارزان‌قیمت وجود دارد که به شرح ذیل است:

- عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن ارزان‌قیمت؛

- بخش خصوصی به دلیل اینکه ساخت مسکن ارزان‌قیمت کم‌‌سود است، تمایلی به ساخت این دسته از خانه‌ها ندارد؛

- در مالزی برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری روشنی برای ساخت مسکن با قیمت متوسط پایین در مقایسه با مسکن کم‌قیمت وجود ندارد. سیاست‌گذاری‌های اعمال‌شده توسط دولت محلی در هر طرح متفاوت است. این ناهمگونی منجر به سردرگمی ساخت این نوع از مسکن توسط بخش خصوصی می‌شود؛

ژاله وفا :حاصل سخن این که دولتها سیاستهای کاملا متفاوت و متنوعی در باره مسکن اجتماعی اتخاذ کرده‌اند. آنجا که دولت مردم را نیز مشارکت داده است و برنامه ریزی دقیق و مستمری وجود داشته است که به وجود خانه های خالی منجر نشده است ،رکود نیز در بازار مسکن بوجود نیامده است و یا در کشورهایی که تسهیلات بانکی در محدوده وسع مردم انجام گرفته است و نه پیش فروش آینده و در کنار سیاست مسکن در زمینه اقتصادی نیز برنامه های ملی و منسجمی متناسب با نیاز ملی مثلا در امر پایین نگاه داشتن نرخ بیکاری بوجود آمده است، مردم، حتی در دوره‌های بحرانهای مالی، توانسته اند با کمترین فشار وامها و تسهیلا- خود را باز پس دهند و بی‌خانمان و بدون سرپناه نشوند. در کشورهای آلمان و فرانسه وقتی در سنجیدن برنامه ریزی مسکن ادغام و ممزوج شدن طبقات شهری را نیز مد نظر قرار داده اند، به کاستن از شکاف طبقاتی و ارتقای فرهنگ قبول و پذیرش یکدیگر موفق شده اند و به جدایی طبقات اجتماعی از یکدیگر و مرزی کشی طبقاتی منجر نشده است. همچنین مشاهده می شود که امروزه بعد از گذشت دهه‌ها از آغاز تجربه مسکن اجتماعی نه‌تنها نیاز به مسکن کمتر نشده بلکه روزبه‌روز بیشتر هم می‌شود. علاوه بر مباحث کمی در تأمین مسکن، مباحث کیفی هم امروزه در مورد مسکن اجتماعی به‌شدت مطرح هستند. طبق نظر سازمان جهانی بهداشت «سلامت جسمی و ذهنی ساکنان، مستقیماً از کیفیت منازلشان تأثیر می‌پذیرد»( (WHO,2011). بنابراین در مباحث جدید در مورد مسکن اجتماعی موضوعاتی مانند بهره‌وری انرژی، سازگاری با محیط‌زیست، طراحی و معماری و… مطرح هستند.که به موقع خود در شماه های آینده بدان خواهیم پرداخت.

در شماره آینده این وضعیت سنجی به سیاستگذاری مسکن بطور عام و نیز مسکن مهر و مسکن اجتماعی میپردازم.

منابع:

1*-Social housing in Europe by Scanlon, Kathleen, Fernández Arrigoitia, Melissa and Whitehead, Christine M/ Social Housing in the UNECE Region /2015

-*2 Social housing in Europe by Scanlon, Kathleen, Fernández Arrigoitia, Melissa and Whitehead, Chris(2*)

Top-Thema 25.01.2019 Bezahlbares Wohnen in Deutschland und Europa                     - *3

Bertrand Bret

https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/bezahlbares-wohnen-in-deutschland-und-europa/sozialer-wohnungsbau-in-frankreich_260_482582.html

Historische Entwicklung Geschichte des sozialen Wohnungsbaus                                   *4

https://www.br.de/nachricht/dokthema-geschichte-sozialer-wohnungsbau-100.html

5*-Zit. nach: Wohnsitz für die Oma, in: Der Spiegel, Nr. 42 vom 15.10.1990, S. 170–175, hier: S. 170

6* Bundeszentrale für politische Bildung   Björn Egner 5.5.2014

Wohnungspolitik seit 1945                                                                                    

                                   http://www.bpb.de/apuz/183442/wohnungspolitik-seit-1945?p=a

 

7*-12. Mai 2017, 8:33 Uhr Quelle: ZEIT ONLINE, AFP, KNA, dpa

8*- سایت معمار نت

9* Curry, Timothy; Shibut, Lynn (December 2000). "The Cost of the Savings and Loan Crisis: Truth and Consequences" (PDF)                                                                              

10* Lokale Wohnungspolitik in Barcelona-13. September 2016  

von Laia Ortiz Castellvi                                                                                          

       Wohnhaus in Barcelona

https://www.boell.de/de/2016/09/13/housing-and-city-lokale-wohnungspolitik-barcelona

 

11*-https://amerika21.de/2016/05/153284/kuerzungen-sozialer-wohnungsbau                  

 

12*-https://www.gtai.de/GTAI/Navigation/DE/Trade/Maerkte/suche,t=tuerkei-will-     wohnungsbau-ankurbeln,did=1511512.html


در این رابطه