وضعیت سنجی دویست و شصت و چهارم: راه حلها و تدابیر منطبق با اقتصاد تولید محور در حوزه مسکن / بخش چهارم

ejareh maskan aژاله وفا

 

   در ادامه بررسی مشکلات حوزه مسکن و ارائه راه‌حل برای آنها، به مشکلاتی می‌رسیم چون فقدان نظام یکپارچه اطلاعاتی در حوزه مسکن، فقدان نظام مالیاتی ضابطه‌مند بر املاک، وضعیت تسهیلات ناکافی مسکن و فقدان طرح اجاره بهای نسبتا با ثبات و... :

لزوم وجود نظام یکپارچه اطلاعاتی در زمینه مسکن:

   کشور در حال حاضربا کمبود 4.5 میلیون واحد مسکونی مواجه است که باید طی یک دوره ۱۰ ساله و هر سال، با ساختن ۴۵۰ هزار واحد این کمبود جبران شود.

   فقدان طرح جامع مسکن و یک سامانه یکپارچه اطلاعاتی در زمینه مسکن یکی از دلایل عدم رفع مشکلات در این حوزه است. در حال حاضر، سالانه ۶۵۰ هزار «خانه اولی» به متقاضیان خرید مسکن افزوده می‌شود اما تنها ۵۰ هزار خانوار خانه اولی توانایی خرید مسکن دارند و مابقی باید به انتظار جمع کردن پول با پس انداز بمانند.

   متاسفانه امروز به دلیل این که اجزای اقتصادی کشور به هم متصل نیستند و به صورت قطعات از هم گسیخته فعالیت می‌کنند امکان نظارت جامع و کنترل یکپارچه بر بازار مسکن وجود ندارد. فقدان یک نظام یکپارچه اطلاعاتی در زمینه مسکن و نیز نبود تقارن اطلاعات فروشنده و خریدار و نیز وجود اطلاعات نابرابر باعث می‌شود کسانی که به اطلاعات بیشتری دسترسی بدارند ( رانت اقتصادی و..) و از آن به نفع خود استفاده کنند. برای رفع این تبعیض لازم است که یک نظام اطلاعات شفاف در حوزه مسکن، اطلاعات خرید‌ و فروش‌‌ به صورت اطلاعات عمومی در اختیار مردم قرار گیرد. در این‌صورت، برتری اطلاعاتی یکی از دو طرف معامله از بین می‌رود و نیز خود باعث کنترل قیمت مسکن می‌شود. در واقع، برای کنترل اجاره‌بها در کشور باید یک برنامه‌گذاری بلند مدت و یک سامانه یکپارچه نرخ اجاره‌ بها ایجاد شود ( همانند بسیاری از کشورها که هم سازمانهای حکومتی و هم انجمنهای مدنی طرفدار حقوق مستأجر و مصرف کننده بر اجاره بها نظارت دارند و حقوق موجر و مستأجر هر دو در معاملات بر اساس ضوابط رعایت می‌شود ) و جلوی افزایش بی‌مورد اجاره‌بها گرفته شود. گرچه تورم در اجاره بها اثر دارد، اما سامان بخشیدن به اجراه‌بها نیز در مهار تورم اثر دارد.

 

دست اندازهای مانع راه اندازی سامانه املاک در نظام ولایت فقیه و تعدد مراکز تصمیم گیری:

   لازم به تذکر است که ماده ۱۶۹ سازمان امور مالیاتی کشور،دولت را مکلف می‌کند برای شفافیت فعالیت‌های اقتصادی و استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی یک پایگاه جامع از اطلاعات هویتی و دارایی مودیان مالیاتی شامل اطلاعات پولی، مالی،‌ اعتباری، ملکی، معاملاتی و سرمایه‌ای را ایجاد کند. البته در ذیل ماده ۱۶۹ تبصره‌ای باعنوان تبصره ۷ وجود دارد که بر اساس آن، وزارت راه و شهرسازی نیز موظف است حداکثر ظرف ۶ماه (پایان سال ۹۴)، سامانه‌ای باعنوان «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند تا سازمان امور مالیاتی به شکل آنلاین امکان شناسایی مالکان و معاملات رسمی، عادی و وکالتی مالک را برای «تعیین واحدهای مسکونی مشمول مالیات، خانه خالی» در کلیه نقاط کشور داشته باشد.

   اما سازمان مزبور بدین کار توانا نشد. به گزارش اقتصاد آنلاین مورخ ۱۳۹۷/۰۳/۱۵محسن رضیعی، مشاور مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن وزارت راه و شهرسازی، درباره طولانی شدن ایجاد سامانه املاک توضیح می‌دهد: «یکی از محدودیت‌هایی که در این زمینه وجود دارد فراقوه‌ای بودن اجرای این سامانه است. یعنی اطلاعات و نحوه اجرای آن تنها در قوه مجریه وجود ندارد و بخشی از آن مربوط به قوه قضاییه است. در وزارتخانه همه ملزومات را در اختیار نداریم تا بتوانیم بلافاصله برای آن سامانه طراحی کنیم تا تغذیه اطلاعات و بهره برداری مالیاتی از آن صورت گیرد و همه این مسائل موجب شده است طراحی و پیاده سازی از پیچیدگی خاصی برخوردار شود.»

   جالب توجه اینکه مراکز متعددی اطلاعات املاک را به شرح ذیل دراختیار دارند: معاونت مسکن و ساختمان طی سه سال گذشته نسبت به اقدام برای راه‌اندازی این سامانه اقدام کرده است اما گفته می‌شود برخی سازمان ها، مراکز و ادارات دولتی و غیردولتی در ارائه اطلاعات، همکاری نکردند. مرکز آمار اطلاعات خانه‌های خالی را دارد اما به دلیل آنچه «امانت داری اطلاعات مالکان در سرشماری»(!) عنوان می‌کند، ظاهرا جزئیات بیشتر درباره نشانی و مشخصات این خانه‌ها را ارائه نمی‌کند. سازمان مالیاتی نیز به‌واسطه دریافت مالیات ۵ درصدی از نقل و انتقالات ملکی، نبض دقیقی از خریداران و فروشنده‌های ملک در لحظه دارد که سامانه اطلاعاتی مربوط به آن، مسیر راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان در وزارت راه و شهرسازی را ساده و کوتاه می‌کند.همچنین سامانه رهگیری معاملات املاک در وزارت صنعت، معدن و تجارت و سامانه در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به ترتیب اطلاعات دقیق و حیاتی از معاملات عادی (مبایعه نامه) و معاملات رسمی (سند محضری) دارد که لازم است برای راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور، به‌کار گرفته شود.اما این مشارکت در این نظام هنوز شکل نگرفته است.جالب توجه اینکه نظامی ادعای امانت داری اطلاعات مردم را می‌کند که شکنجه برای گرفتن اقرار از مخالفان سیاسی خود، کار همه روز دﮊخیمانش در زندانهای کشور است!!

 

لزوم وضع مالیات بر املاک برای مقابله با سوداگری در حوزه مسکن:

   در وضعیت سنجی 262نگارنده در باره لزوم وضع مالیات برزمین و نیز ملک اول و دوم و چندم و خانه‌های خالی تأکید کردم. در حال حاضر، هیچ یک از 4 نوع مالیات مسکن و زمین در ایران اخذ نمی‌شود. مالیات بر ارزش زمین خصوصا از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. اهمیت مالیات بر زمین بلحاظ آن‌است که محدود بودن منابع زمین شهری و عدم امکان تولید زمین و نیز افزایش روز افزون تقاضا برای مسکن، استفاده بهینه از منابع زمین شهری موجود را اجتناب ناپذیر می‌کند. مالیات بر زمین‌های خالی به دلیل اینکه مدیریت منابع زمین شهری و تخصیص بهینه آنها برای ایجاد زیرساخت های شهری بر عهده شهرداری‌ها است، نقش این بخش از بسته مالیاتی پیشنهادی بیشتر بر عهده شهرداری ها، به صورت عوارض شهری، قرار می‌گیرد. چنانچه شهرداریها منابع درآمدی خود را از طریق اجرای این مالیات اخذ کنند و نه عوارض فروش تراکم، عدالت محورتر خواهد بود .

   چر اکه هر چه میزان خدمات شهری در منطقه‌ای بیشتر باشد قیمت زمین در آن منطقه بالاتر بوده و در نتیجه مالیات پرداختی نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود . به ضرس قاطع عدم دریافت مالیات مسکن و زمین یکی از دلایل اصلی تکانه های شدید قیمت است که هر از گاه در بازار زمین و مسکن رخ می‌دهد.( بگذریم که دزد اصلی اموال مردم و سرمایه ها و ثروتهای ملی و مالیات مردم خود نظام ولایت فقیه است که به هیچ وجه استفاده بهینه از آنها را در دستور کار خود ندارد. ) چنانچه اواخر سال 92 در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، مجلس مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرد. اما در شهریور 93 در جریان رسیدگی به مواد باقی مانده اصلاحیه قانون مالیات ها، مالیات عایدی مسکن را حذف کرد تا همچنان فضای سوداگری در این بخش، در اختیار رانت‌خواران باقی بماند.

تجربه‌های جهانی درباره اهرم‌های مالیاتی کارآمد برای تنظیم بازار مسکن نیز نشان می‌دهد: دو نوع مالیات(1- مالیات سالانه بر املاک و 2-مالیات بر نقل و انتقال )می‌تواند مانع سوداگری در بازار مسکن شود. زیرا ریسک آنرا افزایش می‌دهد. این دو نوع مالیات هم سفته بازی در بازار مسکن را به مهار در می آورد و هم موجب میشود خانه های خالی، سرمایه های جامعه، به هرز نرود. وهم پاسخگوی مردمی باشد که بدنبال مأمن و پناهگاهی هستند. من باب نمونه، وضع مالیات نقل و انتقال چنانچه برای فروش ملک دوم افراد با نرخ بیشتر از ۵ درصد فعلی و به شکل تصاعدی برای معاملات سوم و چهارم و بیشتر تعریف شود، می‌تواند جلوی خرید و فروش‌های مکرر آپارتمان را بگیرد. در حال حاضر در بین مسئولان حوزه مسکن در ایران اراده‌ای برای از بین بردن حیات خلوت سفته بازان وجود ندارد. یکی از علل غفلت از مالیات‌های پراثر بر رفتار سوداگران ملک، این است که وابستگان به نظام ولایت فقیه خود نیز بخشی از این سفته بازان هستند. بدین‌سان، تعدد مراکز تصمیم گیری و عدم مشارکت آنها سبب مسکوت گذاشته شدن هر لایحه و طرحی می‌شود که از طرف حکومت ارائه می‌شود و یا حتی از طرف مجلس نظام تصویب می‌شود.

   جالب این است که به تجربه کشورهای موفق در براه اندازی سامانه املاک و یا وضع مالیات بر خانه‌های خالی نیز کمترین توجه نمی‌شود. اخذ این نوع مالیات پیشنهاد شده توسط نگارنده بر پایه منفعت حاصل از خرید و فروش املاک، در بر می‌گیرد معافیت سرپناه را و تمیز قائل می‌شود بین انگیزه‌های سوداگری از غیر آن در تعیین نرخ و پایه مالیاتی، بنابر این، رعایت حقوق شهروندان را.

   در حال حاضر، بسیاری از کشورهای جهان از جمله آلمان، کانادا، فرانسه، آمریکا، شیلی، چین، دانمارک، هنگ کنگ و هند مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن را اجرا می‌کنند. سایر کشورها، برای افزایش هزینه معاملات سوداگرانه نرخ های متفاوتی بر نقل و انتقالات وضع می‌نمایند و از شکل گیری معاملات سوداگرانه جلوگیری می کنند. زیرا این‌گونه معامله‌ها منافع عده‌ای خاص را تأمین و زیان های گسترده را بر منافع جامعه و اقتصاد ملی وارد می‌کند. از آنجا که درجه تسلط تقاضای سوداگرانه مسکن با زمان ارتباط معکوس دارد، پایه این مالیات پلکانی معکوس بوده و با افزایش فاصله زمانی بین خرید و فروش بخش کمتری از منفعت کسب شده مشمول مالیات می‌شود. برای مثال، اگر ملک خریداری شده در سال اول پس از خرید فروخته شود 100 درصد منفعت و در سال دوم 80 درصد منفعت به دست آمده مشمول مالیات خواهد بود . این نسبت در سال سوم تا پنجم به 50 درصد منفعت کسب شده تنزل خواهد یافت و فروش در سال های بعد موجب کاهش پایه مالیاتی خواهد شد. در این شرایط سوداگرانی را که به دنبال افزایش سود خود از طریق تحمیل قیمت بالای مسکن بر آحاد مردم هستند، تا حدودی ناکام می‌کند. شرط لازم برای مشمول مالیات شدن، منفعت حاصل از فروش زمین و مسکن است، بنابراین نخستین ملک که افراد می‌خرند، چون برای سکناکردن است، از مالیات منفعت سرمایه معاف است. به علاوه، در چارچوب مالیات بر منفعت سرمایه اغلب تولید کنندگانی که در بازه زمانی مشخص اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند.

 

●در ذیل ضوابط مالیاتی حاکم بر پنج کشور پیشرفتهِ دنیا را که در جهت مقابله با سوداگری مسکن وضع شده اند ارائه می‌دهم:

1-در فرانسه معادل ۵/ ۱۲ تا ۲۵ درصد اجاره بها، از خانه‌های خالی مالیات دریافت می‌شود و حق مصادره این خانه‌ها بعد از ۱۸ ماه به نفع بی‌خانمانها و یا بدمسکن‌ها وجود دارد.

2- در انگلستان تمامی مالیاتهای مسکن بر خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها دریافت می‌شود. شناسایی این خانه‌ها توسط مراکز اطلاعات محله‌ای تحت نظارت شهرداری‌ها با نام «فروشگاه آنلاین» انجام می‌شود .

3- در آمریکا نیز مالیات معادل ۵ تا ۱۰درصد قیمت روز مسکن،‌ در ایالت‌های مختلف دریافت می‌شود و در صورتی که این مالکان اطلاعات خود را در سامانه خانه‌های خالی ثبت نکنند مجازات می‌شوند. مالیات بر سود حاصل از فروش مسکن به تعداد سالهای سکونت فرد و نیز تعداد سالهایی که فرد ملک را خریداری کرده بستگی دارد. چنانچه خانوادهِ امریکایی پس از ۵ سال اقامت در واحد مسکونی خود، قصد فروش ملک را داشته باشد مشمول معافیت مالیاتی می‌شود. اگر از زمان خرید خانه یک سال و یا کمتر گذشته باشد، مالیات بر سود فروش همانند مالیات بر درآمد از افراد اخذ می‌شود و فروشنده باید مقدار زیادی از سود حاصله را تحت عنوان مالیات بر سود به حکومت بپردازد. اگر از زمان خرید تا فروش بیش از دو سال گذشته باشد، با نرخ‌های کمتری، مالیات بر سود اخذ می‌شود. همچنین برای شرایط خاص مانند تغییر مکان سکونت به علت تغییر شغل و یا تعویض محل سکونت به علت در خطر بودن سلامتی بخشودگی مالیاتی در نظر گرفته شده است.

4- در آلمان، مالیات بر زمین در سال 2017 بالغ بر 13.7میلیارد یورو بوده است. تنها 0.1 درصد آن متعلق به زمینهای کشاورزی بوده است. مالیات بر سود حاصل از فروش ملک، در آلمان نیز اخذ می شود. با این تفاوت که استفادهِ شخصی از ملک و یا استفاده از آن بمثابه سرمایه گذاری، تفاوتی در پرداخت مالیات بوجود نمی‌آورد. یک شهروند آلمانی در صورتیکه ملک در اختیار خود را زیر ۱۰ سال به فروش رساند، باید برای سود حاصل از فروش آن مالیات پرداخت کند. برای روشن شدن مقدار مالیات، فروشندهِ ملک باید اطلاعات مربوط به زمان و قیمت خریداری و زمان و قیمت فروش خود را در اظهارنامهِ مالیاتی‌اش قیدکند. میزان سود بدست آمده بر مجموع درآمدهای سالیانهِ وی اضافه می‌شود و بر آن، مالیات بر درآمد تعلق می‌گیرد. شیوهِ دریافت مالیات بر در آمد در آلمان به صورت تصاعدی است و هرچه درآمد فرد بیشتر باشد مالیات بیشتری را باید بپردازد.

   در دو صورت، تخفیف‌های مالیاتی مشمول فرد می‌گردد. اول اینکه هزینه‌های نوسازی از مالیات بر درآمد کسر می‌شود و دوم اینکه اگر فرد پس از فروش ملک بر روی ملک دیگری سرمایه گذاری کند تخفیف مالیاتی به او تعلق می‌گیرد. نکتهِ مهم اینجاست که سوداگری مسکن در کشور آلمان مقولهِ شناخته شده‌ای نیست .نزدیک به ۵۰ درصد خانوارهای آلمانی اجاره نشین هستند و ترجیح می‌دهند پول خود را در بخش های با بازدهی بیشتر سرمایه گذاری کنند. بنابراین به خرید و فروش ملک در آلمان همانند خرید و فروش کالا نگریسته می‌شود و مالیات بر درآمد به آن تعلق می‌گیرد.

5- در کشور سوئیس اگر فردی خانه‌اش را بفروشد و یک خانهِ جدید بخرد و از این خرید و فروش سود کسب کند باید مالیات بر سود خرید و فروش ملک را پرداخت کند. این مالیات هنگامی به شخص تعلق می‌گیرد که ملک جدید وی قیمتی کمتر از ملک سابقش داشته باشد. اگر شخص پس از فروش خانه‌اش تصمیم به سرمایه گذاری روی ملک بزرگتر و گرانتری بگیرد، مالیات به او تعلق نمی‌گیرد. قوانین دریافت اینگونه مالیات‌های بازدارندهِ سوداگری مسکن بسیار پیچیده است. قوانین به گونه‌ای وضع شده‌اند که از کسب سودهای کلان در کوتاه مدت در حوزهِ مسکن جلوگیری شود. همچنین عوامل مختلفی در میزان مالیات پرداختی تاثیر گذارند، از جمله مدت زمان سکونت در ساختمان، استان محل سکونت و…انعطاف لازم برای کسانی که بیش از ۱۰ سال در منزل خود سکونت داشته وحال اقدام به فروش آن کرده اند در قوانین مالیاتی کشور سوئیس در نظر گرفته شده است (1).

 

وضعیت تسهیلات و وام مسکن و طرحهای متعدد غیر مفید:

   خرید مسکن، بطور عمده، به دو شکل وام ارزان ‌قیمت برای خانه‌ اولی‌ها و تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، از سوی بانک مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود .وام یکم تنها مختص خانه‌اولی‌ها است اما وام اوراق، قابل استفاده برای همه متقاضیان است. نرخ سود وام یکم کمتر از ۱۰ درصد(۵/ ۹ درصد برای واحدهای معمولی و ۸ درصد برای آپارتمان‌های واقع در بافت فرسوده) است، درحالی‌که نرخ سود وام اوراق ۵/ ۱۷ درصد است.

   صندوق پس انداز مسکن یکم صندوق مختص سپرده گذاری برای استفاده از تسهیلات خرید مسکن ویژه متقاضیان خانه اولی و یا متقاضیان خرید مسکن دربافت های فرسوده و ناکارآمد شهری است که پس از اتمام دوره سپرده‌گذاری نسبت به پرداخت تسهیلات به سپرده گذاران اقدام می‌کند. این صندوق متناسب با قیمت مسکن و مکان جغرافیایی که متقاضیان خرید مسکن در آن قرار دارند، همچنین با لحاظ کردن مجرد و یا متأهل بودن متقاضیان اقدام به پرداخت شش سقف شناور از تسهیلات می‌کند؛ سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم در سال 1398 برای زوجین شهر تهران ۱۶۰ میلیون تومان است که بالاترین سقف تسهیلات خرید مسکن در شرایط فعلی محسوب می‌شود؛ سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن برای متقاضیان انفرادی(مجرد) نیز در شهر تهران ۸۰ میلیون تومان است که بالاترین سقف تسهیلات انفرادی خرید مسکن در حال حاضر است. سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم برای زوجین در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، ۱۲۰ میلیون و برای متقاضیان انفرادی در این شهرها ۶۰ میلیون تومان است. همچنین تسهیلات زوجین از محل این صندوق در سایر شهرها معادل ۸۰ میلیون تومان و تسهیلات انفرادی معادل ۴۰ میلیون تومان است. شرایط دریافت وام مسکن 98 از محل صندوق پس انداز و با نرخ سود تسهیلات 8 درصد(در بافت فرسوده 6 درصد) می‌باشد. مدت بازپرداخت وام مسکن 98 معادل 12 سال و مدت زمان سپرده گذاری نیز برابر 1 سال است. هر خانوار برای آنکه بتواند رقم اولیه (۴۰ میلیون تومان) برای سپرده گذاری جهت دریافت تسهیلات را پس انداز کند، به ۱۰ تا ۱۵ سال زمان نیاز دارد در تمام این مدت هم باید مستأجر باشد این در حالی است که وضعیت بازار اجاره‌بها از بازار خرید و فروش مسکن بدتر است.

   از ابتدای سال 1397مجموعاً بیش از ۴۱۵ هزار نفر در کشور سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده گذارده‌اند. این در حالی است که تنها حدود ۶۰ هزار نفر وام خود را دریافت کرده‌اند. اما یکی از عللی که اکنون حجم خروج از صندوق یکم با دریافت وام به مراتب کمتر از تعداد ورودی‌های صندوق و افتتاح حساب است، توقف خانه‌اولی‌ها پشت یک یا همه هفت‌خوان دریافت وام است. در ذیل گزارش دنیای اقتصاد در باره هفت خان دریافت وام مسکن را می‌آوریم:haftkhane tashilat maskan

 

   در حال حاضر، اقتصاد ما به خصوص در بخش مسکن با رکود و تورم همراه است. تا به حال، از طرف حکومت چندین طرح در باره اجاره بها مطرح شده است. چرا؟ زیرا قیمت مسکن آنقدر افزایش نجومی داشته است که با وجود تقاضای مؤثر در بازار، کمی قدرت خرید اجازه نمی‌دهد معاملات مسکن انجام شود؛ نسبت به سال 1397 نیز معاملات مسکن طبق آمار رسمی ۶۷ درصد کاهش پیدا کرده است. با افزایش قیمت مسکن، متقاضیان اجاره نیز بیشتر می‌شوند. در نتیجه، قیمت اجاره نیز بالا می‌رود. هنگام خرید مسکن، 70 درصد بها را آورده‌های خریدار و 30 درصد را تسهیلات تشکیل می‌دهد. رقم فعلی تسهیلات مسکن به هیچ عنوان پاسخگوی هزینه خرید یا ساخت مسکن از سوی اقشار متوسط به پایین جامعه نیست. شاید افزایش سقف تسهیلات مسکن، مقداری جزئی به تورم منجر شود اما در مقابل فواید آن برای اقتصاد کشور مانند ایجاد اشتغال و تأمین مسکن نیازمندان به قدری بالاست که می‌تواند اثر تورم خنثی کند. به سود کشور است که سقف تسهیلات مسکن افزایش یابد و این افزایش هم بسود خریداران و هم بسود دیگر مردم است.در واقع امر، بایستی 70 درصد قیمت مسکن در قالب تسهیلات و ۳۰ درصد در قالب آورده خریداران مسکن باشد. اما در حال حاضر، این نسبت معکوس است و خریداران ۷۰ درصد بهای خرید مسکن را از جیب خود پرداخت می‌کنند؛ منتهی، بی‌مسکن‌ها توانا به تأمین این آورده نیستند. ناگزیر، همچنان بر شمار بی‌خانه افزوده می‌شود.

   در بیشتر کشورهای دنیا، روش معمول برای تأمین مالی تقاضا کنندگان خرید مسکن، اعطای تسهیلات به خریداران مسکن است. در دیگر کشورها نحوه اعطای تسهیلات خرید مسکن بر اساس روش LTV) Loan to Value Ratio) یا همان نسبت وام به ارزش ملک است که از تقسیم مبلغ وام به ارزش ملک به دست می‌آید). از آنجاکه مبلغ وام در تحریک تقاضاکنندگان مسکن اثر بالایی دارد، این نسبت به نوعی می‌تواند نشان دهنده عملکرد و کارکرد بانک‌ها در زمینه افزایش یا کاهش قدرت خریدِ خریداران مسکن می‌باشد.

   بر اساس آمارهای سامانه معاملات مسکن، متوسط قیمت هر واحد مسکونی ۶۰ متری در شهر تهران در تابستان امسال ۴۲۵ میلیون تومان بوده است. حال آن که مبلغ وامی که به زوجین جهت خرید مسکن پرداخت می‌شد ۱۶۰ میلیون تومان بود که طبق فرمول محاسبه LTV نسبت وام به ارزش ملک در تابستان سال ۹۶، معادل ۳۷.۶ درصد برآورد می‌شود که هر زوج با تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی می‌توانست تقریباً تا یک سوم ارزش واحد مسکونی را تأمین اعتبار کند.

   اما، باوجود افزایش ۶۸ درصدی قیمت مسکن در تهران در فاصله زمانی شهریور ۹۶ تا شهریور ۹۷، سقف تسهیلات مسکن تغییر نکرده و همچنان ۱۶۰ میلیون تومان باقی مانده است. بنابراین، نسبت LTV در این بازه یک ساله در شهر تهران از تأمین اعتبار ۳۷.۶ درصدی ارزش «متوسط» یک واحد مسکونی، به ۲۱ درصدی کاهش یافته است.

   در حالی که نسبت قدرت وام مسکن به ارزش واحد مسکونی در سایر کشورها بین ۵۰ تا ۸۰ درصد و در تعداد معدودی از کشورها تا ۹۰ درصد است. با این حال بیشتر بانک‌های دنیا این دغدغه را دارند که نسبت LTV از ۹۰ درصد بالاتر نرود تا خطری که بانک‌ها بدان تن می‌دهند، بیشتر نشود. برای مثال، در فرانسه تا ۷۹ درصد ارزش ملک و در آمریکا بین ۴۰ تا ۷۰ درصد قیمت ملک را وام می‌دهند.

   علت پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش مسکن در ایران مشکلات نظام بانکی در تأمین سهم تسهیلات از بهای مسکن است. در دیگر کشورها ابزاری مانند اوراق رهنی منتشر می‌شود که در افزایش قدرت وام دهی بانک‌ها برای خرید مسکن اثرگذار است. اما در کشور ما انتشار اوراق رهنی که تحت عنوان اوراق رهن ثانویه تاکنون منتشر شده به دلیل نداشتن توجیه اقتصادی با استقبال بانک‌ها مواجه نشده است.

   در بخش خرید مسکن، حکومت روحانی به خصوص برای زوج‌های جوان در هر برهه‌ای از زمان، این و آن طرح را برای خانه‌دار شدن، پیشنهاد کرده است. اما هیچ‌یک به نتیجه نرسیده است. زیرا باید مقداری را به عنوان ودیعه در بانک مسکن می‌گذاشتند و تا می‌توانستند چند برابر آن وام بگیرند و پیش قسط مسکنی مثل مسکن مهر و مجتمع‌هایی همانند آن را پیش خرید کنند. اما به دلیل نداشتن ودیعه، زوجهای جوان توانا بر استفاده از اینگونه وامها نشدند.

   حتی پیش خرید مسکن در تعاونی‌های مختلف، به ویژه تعاونی شهرداری در مناطق مختلف شهر، مایهِ سوءاستفاده‌ها و کلاهبرداری‌هایی شده است. مجریان این طرح‌ها نیز دستگیر یا متواری شده‌اند. اعطای وام ۱۶۰ میلیونی نیز در واقع امر در مقابل افزایش قیمت مسکن بسیار ناچیز است. میانگین قیمت مسکن در تهران حدود متری ۱۳.۳ میلیون تومان است.

   بر اساس میانگین قیمت اعلام شده برای خرید مسکن در تهران، تسهیلات بانکی صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن برای زوجین با رقم ۱۶۰میلیون تومان فقط به ۱۱ متر خرید خانه در شهر تهران کمک می‌کند. موضوعی که سوژه کارتونی از فیروزه مظفری در خبرآنلاین شد:

 karikatoor maskan

 

 

   بدین‌سان، بعلت تضعیف پول ملی وافزایش تورم و نیز کاهش قدرت خرید مردم و بالا بودن سایر هزینه های مردم که نسبت آنها با دستمزد و حقوق مردم هیچ سنخیتی ندارد، این قبیل طرح‌ها نمی‌تواند گره از کار مسکن باز کند.

جدای از آن بانک‌ها که وظیفه اصلیشان بایستی رفع معضلات بخش خصوصی از لحاظ نیاز به نقدینگی و سرمایه در گردش و ایجاد تسهیلات برای بخش تولید کشور باشد، اغلب خود ورشکسته اند و از تأمین تسهیلات ناتوان هستند؛ از منابع تخلیه شده‌اند. ثروت و اطلاعات در اختیار افراد وابسته به قدرت قرار گرفته و میلیاردها تومان بدهی و معوقات روی دست بانک‌ها گذاشته است. آخرین آمار معوقات بانکی که بصورت رسمی اعلام شده در آذر 1397 بوده است که به مبلغ 400 هزار میلیارد تومان رسیده است! اکنون نیز باز طرحی جدید به عنوان صندوق اجاره و رهن مسکن جهت اعطای تسهیلات به مردم ، تهیه شده‌است. زیرا دیگر امیدی به کارکرد بانک‌ها در این خصوص وجود ندارد هرچند که منابع تأمین این صندوق هم مشخص نیست .

 

●نقد طرح«تام کاد» حکومت روحانی

   حکومت روحانی با نوعی دستپاچگی در حوزه سیاست‌گذاری مسکن، سرعت طرح‌نویسیهای مکرر را افزایش داده و در آخرین اقدام، برای تأمین مسکن کارمندان دولت، یک طرح نوشته است. به گزارش ملک رادار و به نقل از دنیای اقتصاد، جزئیات طرح جدید حکومت در حوزه مسکن- به دنبال طرح ۴۰۰ هزار واحدی در بافت‌های فرسوده، شهرهای جدید و شهرهای کوچک و همچنین طرح ۱۰۰ هزار واحدی در حریم شهرها- حاکی است طرح تام کاد به معنی تأمین مسکن کارکنان دولت به تازگی توسط متولی بخش مسکن برای پاسخ به دغدغه‌ای که آقای روحانی درباره جهش قیمت خانه‌ها در تهران مطرح کرده، تدوین شده‌ است.

   حکومت در خرداد ماه امسال، 1398، در مواجهه با گزارش بانک مرکزی در خردادماه سال که۱۳۹۸، متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۱۳.۳ میلیون تومان رسیده و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰۴ درصد افزایش نشان می‌دهد، چاره کار را در ارائه زمین مجانی و تسهیلات بانکی برای افزایش عرضه مسکن تشخیص داده است.

   در خرداد 1398حکومت دوازدهم روحانی در حوزه مسکن به اسم کنترل بازار مسکن و خانه‌دار کردن کارمندان، طرحی تحت عنوان «تام کاد» ارائه داد. از چالش‌های این طرح زمان طولانی تحویل، نحوه انعقاد قرارداد و اختصاص طرح تنها به قشر ۵۸۰ هزار نفری کارمندان اجاره نشین دولت است. علاوه بر چالش‌های این طرح که اثرگذاری آن را کاهش می‌دهد، در شرایطی که دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن، فعالیت‌های سوداگرانه است، ساخت مسکن از طریق چنین طرح‌هایی به اتلاف منابع منجر می‌شود. صرف نظر از اینکه در باره ریشه یابی جهش قیمت مسکن در تهران و رشد قابل توجه قیمت املاک مسکونی در سایر شهرها، تشخیص غلط صورت گرفته است، این طرح با ایراداتی چند روبه‌رو است.

   حکومت روحانی ریشه التهاب قیمت مسکن را داخلی تشخیص داده‌است. تصور می‌کند تکرار صحبت دولت‌های قبلی مبنی بر زمین مجانی هم قابل تحقق است و تنها پادزهر تورم مسکن است، در حالی که شوک‌های بیرونی بازار مسکن از جمله اوج‌گیری‌های متعدد نرخ ارز در سال گذشته و تشدید تورم و نیز رشد فزاینده پایه پولی و... بر بازار مسکن اثر گذاشت. طرح تأمین مسکن کارمندان دولت که با تشخیصِ نادرست علت جهش قیمت مسکن به‌عنوان یک طرح فوری و ضربتی تدارک دیده شده و با خطر بالای عدم استقبال عرضه کنندگان مسکن روبرو است.

   در طرح قبلی دولت که «بازآفرینی شهری» نام داشت، به رغم فراهم بودن کاهنده‌های قیمت تمام‌شده مسکن همچون پروانه رایگان، تخفیف انشعابات و همچنین وام ۱۸ درصدی نوسازی با وعده ۹ درصد یارانه نرخ سود، عملا مورد استقبال سازندگان مسکن قرارنگرفت. حتی یکی دو شرکت هماهنگ شده از طرف حکومت برای اجرای پایلوت بازآفرینی که دو سال پیش در تهران برای نوسازی بافت فرسوده دست به کار شدند، سال گذشته به‌خاطر آنچه حاشیه سود پایین و ناهماهنگی در حکومت برای اجرای طرح عنوان شد، از طرح خارج شدند. بنابراین، در شرایطی که یک طرح جذاب‌تر ازطرح تام کاد نتوانست به جذب سازندگان و شکل‌گیری بازار ساخت و ساز منجر شود، بعید است طرح جدید که دست‌کم امتیاز تسهیلات ساخت را هم ندارد، بتواند مورد استقبال عرضه کنندگان مسکن قرار بگیرد. سازندگان معتقدند از ریسمان سیاه و سپید ترسیده‌اند. ضمن اینکه سازندگان مسکن تجربه زمین‌های بی‌آب و برق و خدمات در مسکن مهر را پیش‌رو دارند و بدان، طرح‌های دولتی خانه‌سازی را می‌سنجند، و حاضر به ورود به باتلاق مشابه نمی‌شوند.

   ایراد دیگر این طرح این است که هیچ مدل مالی_اعتباری برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، آماده‌سازی زمین و تجهیز اولیه، در طرح، وجود ندارد. فراموش نکنیم که تأمین مالی طرح مسکن مهر، از ابتدا، برای حکومت وقت مشکل بود. در طول اجرای طرح، مشکلات متعدد مالی و غیر آن، باعث کند شدن کار یا توقف شد. بنابراین، چرا نباید از تجربه درس گرفت و ندانست که نبود پیوست مالی آنهم از ابتدا و مبهم بودن منابع تأمین طرح به معنای شکست طرح است.

   جدای از آن، معلوم نیست هدف از این طرح در واقع امر چیست؟ آیا هدف، کنترل تورم اجاره بها و کاهش نرخ اجاره‌ بها است؟ آیا هدف، هم اجاره‌نشین‌ها و هم خانه‌اولی‌ها هستند؟ مسلماً خیر. چون طبق جدیدترین آمار استخراج شده از درون بازار مسکن، فقط ۸ درصد از جامعه مستأجرها در ایران، کارمند دولت هستند. عدم نیازسنجی درباره تعداد کارمندان فاقد مسکن در دستگاه‌های دولتی و تعداد متقاضیان از بین همین گروه کارمند نیز از ایرادات دیگر این طرح عجولانه است. از طرفی، سهم زوج‌های جدید (خانه اولی) از کارمندان دولت بسیار پایین است و با این طرح، عملا کارمندان به جای خانه‌اولی‌ها در اولویت حکومت برای اجرای طرح‌های تأمین مسکن قرارمی‌گیرند. جدای ازآن، حکومت روحانی پیوسته از حکومت احمدی نژاد ایراد می‌گیرد که طرح مسکن مهر را تصویب و بار اجرای آنرا بر دوش حکومت بعدی نهاده است. حال نیز تعریف کار توسط حکومت به‌عنوان کارفرمای طرح جدید خانه‌سازی درست در میانه عمر کاری حکومت، اشکال دیگری است که براساس تجربه طرح‌های مشابه در حکومت‌های قبلی، با خطر کنار گذاشتن کامل طرح توسط حکومت بعدی و زیان مشارکت‌کننده‌ها در طرح همراه است.

 

● سردرگمی و آشفتگی در بین حکومتهای نظام ولایت فقیه در ارائه طرح‌های متعدد و ابترمسکن:

   در سال‌های حکومت خاتمی، برنامه شاخص و کلیدی برای تأمین مسکن و هدایت بازار ساخت‌و ساز وجود نداشت. در آن سال‌ها، حجم محدودی مسکن استیجاری، به شرط تملیک، احداث می‌شد. در برابر، بخش خصوصی در شهرها سرمایه‌گذاری قابل توجهی انجام می‌داد. حکومت احمدی نژاد، طرح مسکن استیجاری حکومت خاتمی را کنار گذاشت و مسکن مهر را طراحی کرد. حکومت یازدهم با متوقف کردن اجرای طرح مسکن مهر، طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرد. بعد از آن، طرح بازآفرینی شهری را کلید زد. از ابتدای سال 1397 که این طرح تصویب شده تا کنون کارچشمگیری انجام نشده است. بگفته ایرج رهبر عضو هیأت مدیره انجمن انبوه سازان چند سال است که نهادهای تسهیل‌گر تشکیل شده و کار می‌کنند اما نتیجه‌ای نگرفته اند. حتی رئیس جمهور به دستگاه‌های دولتی اعلام کرده‌است هر چه زمین در اطراف بافت‌های فرسوده دارند در اختیار وزارت شهرسازی قرار دهند اما هیچ کدام این کار را نکرده اند. با توجه به اینکه برخی منابع اجرای این طرح مورد تأیید مجلس نظام قرار نگرفته، قرار شده است منابع آن از محل اختصاص یک میلیارد دلار از صندوق ذخیره ارزی برای اشتغال‍زایی تأمین شود. اما عملا در این زمینه کاری از پیش نرفته است.

   سید امیر منصوری عضو هیئت علمی دانشگاه تهران درنشست “بازآفرینی شهری؛ از رؤیا تا واقعیت” به منظور بررسی روند نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در تاریخ 19 دی 97 اظهار داشت : «ما در نوسازی یک شرط لازم داریم که ایمنی است و یک شرط کافی داریم که تکمیل سایر شرایطی است که محیط زیست انسانی باید داشته باشد. ریزدانگی و شرایط معبر تا زمانی که موضوع اصلی یعنی عدم ایمنی وجود دارد در اولویت نیست. در تاریخ معاصر کشور ما، اقداماتی برای نوسازی بافت فرسوده آغاز شد، در دهه شصت در وزارت مسکن یک سازمانی ایجاد شد که امروز به شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی یا بازآفرینی شهری شهرت دارد و دارای ۲۰ شرکت است و اقداماتی را در این حوزه آغاز کردند. محله سیروس جزو اولین پروژه‌های این شرکت بود که موفقیت زیادی نداشت. اقدام دیگر، مجموعه‌ای از اقدامات پراکنده‌ای بود تحت عنوان طرح‌های نوسازی وبهسازی محلات. در مرحله بعد ایده طرح‌های نوسازی منظر شهری محله مطرح شد. برای عملی کردن این ایده به عنوان یک مجموعه در ۵۰ محله تهران شروع به کار شد و در نیمه کار، ناگهان با تغییر سیاست شهرداری تهران و روی کار آمدن مدیریت جدید، ایده تغییر کرد. بعد از آن تصویب شد که نوسازی باید به شرط رعایت بحث طرح تفصیلی محقق شود که تعریض کوچه‌ها طرح‌ها را زمین‌گیر کرد و آنچه نهایی شد یک مدل کاریکاتوری ناقص بود». وی با اشاره به روی کار آمدن آقای روحانی گفت: «در این زمان به لحاظ نظری مجموعه و چارچوبی جدید خلق شد. از اساتید این حوزه برای تدوین لایحه بازآفرینی شهری نظرخواهی شد و در حکومت به تصویب رسید. اما این عمل هرگز به صحنه اجرا نیامد و در حد حرف باقی ماند. یکی از انتقادات به حکومت آقای روحانی این بود که در حوزه نوسازی اقدام جدی انجام نداده است. »

   و اکنون نیز شاهد آن هستیم که حکومت روحانی قصد دارد طرح مسکن کارمندان دولت را پیاده کند. در حکومت روحانی بیش از هر حکومتی، سعی و خطا و ناپایداری سیاستها متخذ در بخش مسکن دیده شده است.

 

فقدان طرح و روش ضابطه‌مند تعیین اجاره بهای خانه:

   در کشور ۱۰ میلیون خانه برای رهن و اجاره وجود دارد. صاحبان خانه‌ها، هر ساله همراه با تورم سالیانه، بی‌ضابطه، مبالغی به اجاره بها و مبلغ رهن خانه‌هاشان می‌افزایند. به دلخواه موجر، مستأجر بایستی خانه را خالی کند. در این باره، قانونی به نفع مستأجران وضع نگشته است. گرانی اجاره‌ بها، در تیرماه امسال، مستأجران در کرمان را کانکس‌نشین کرد و در کرمانشاه هم برخی مستأجران کم‌درآمد به زندگی در چادر روی آورده‌اند. بنابراین، تا حقوق شهروندان برسمیت شناخته نشود و در یکپارچه سازی صورت نگیرد، اجاره بهای مسکن ضابطه‌مند نمی‌شود.حکومت که قصد دخالت در تعیین اجاره بها نداشت در این حوزه وارد شد:

   به گزارش ایرنا محمد اسلامی "وزیر" راه و شهرسازی در 7 تیرماه 1398 اظهار داشته است: «از قبل از انقلاب اسلامی تاکنون دولت هیچ گاه در بازار مسکن استیجاری مداخله نکرده است؛ اما وضعیت نابسامان اجاره مسکن، دولت را بر آن داشته تا برای نخستین بار به سیستم مسکن استیجاری از طریق «اجاره داری حرفه‌ای» ورود کرده و بازار اجاره مسکن را سامان بخشد.» عباس فرهادیه مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن، در ۳۰ اردیبهشت ماه98 ، از تشکیل کمیته ملی تعیین سقف اجاره‌بهای مسکن در وزارت راه با ابزار تشویقی خبر داده و گفته بود که، بیشتر، هدف ما این است که افزایش نرخ اجاره‌بها از تورم بیشتر نباشد، به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی راهکاری را برای ساماندهی و تعیین شاخص برای افزایش نرخ اجاره‌بها پیشنهاد داد که کمیته‌ای ۹ نفره شکل گیرد.این کمیته ۹ نفره که متشکل از نمایندگان مجلس، شورای عالی استان‌ها، دادستانی کل، بانک مرکزی و مشاوران املاک هستند شاخص افزایش نرخ اجاره بها را مثل آنچه هر سال در مورد افزایش حقوق داریم، اعلام کند.

   این در حالیست که اکثر کارشناسان مسکن بر این باورند که تعیین سقف اجاره بها نمی‌تواند به کمک بازار اجاره بها بیاید. تعیین سقف اجاره‌بها با ابزارهای مالیاتی شاید بتواند کمکی به مستأجرها باشد، اما قطعاً گذاشتن الزام و اجبار نمی‌تواند این طرح را موفق کند. تعیین سقف اجاره‌بها موجب کاهش عرضه و ساخت و ساز می‌شود. مسکن همانند بازار ارز نیست که در انحصار حکومت باشد و بتوان در قیمت آن دخالت کرد. برای تعادل نرخ اجاره بها یکی از مرسوم ترین گزینه‌ها در بسیاری از کشورها توجه به ساخت و ساز و مسکن استیجاری است.من باب نمونه در آلمان، مسکن استیجاری بوفور یافت می‌شود و کشور فدرال آلمان قوانین سختی در مورد رعایت و حفظ حقوق مستأجران وضع کرده است .

   در این کشور، در زمینه اجاره بهای منازل استیجاری، مالکان موظف هستند آن منازل را به افراد خاصی اجاره دهند؛ ساخت این خانه‌ها با حمایت حکومتهای محلی بوده است و انبوه سازان با وام و کمک حکومت این واحدها را ساخته‌اند به شرط اینکه مستأجران این خانه‌ها افراد کم درآمد جامعه باشند که از حکومت کمک هزینه گرفته و در این خانه‌ها زندگی می‌کنند. برای مثال، اگر در شهری اجاره منزل غیر استیجاری و خصوصی مبلغ ۸۰۰ یورو باشد،اجاره بهای خانه های استیجاری ۵۰۰ یورو است. اما به هر فردی اجاره داده نمی‌شود. مستأجر بایستی از طرف حکومت معرفی شده باشد. برای تعیین اجاره بهای مسکنهایی خصوصی نیز براساس پاراگراف558 قانون مدنی (BGB)معین شده است که هر منطقه شهری میزان تقریبی و میانگین بها را از روی قیمت 4 سال گذشته منزلهای مشابه اعلام می‌دارد. اعلام آن توسط انجمن مستأجران انجام می‌گیرد. منتهی ضابطه‌مند است و بر مبنای قانون عمل می‌کند. نکته‌ای که به امنیت مستأجر کمک می‌کند این است که در آلمان صاحبخانه نمی‌تواند مستأجر را جابجا کند مگر اینکه از مستأجر شکایت شود و همسایه‌ها از مستأجر راضی نباشند یا گزارشی مبنی بر اعمال غیرقانونی در ملک اجاره داده شده انجام شود. صاحبخانه‌ها در آلمان نمی‌توانند نسبت به سال قبل یا مستأجر قبلی نرخ اجاره بها را افزایش دهند؛ تنها زمانی امکان افزایش اجاره بها وجود دارد که منزل را بازسازی کرده باشد آنگاه می‌تواند بر اساس پاراگراف 259 قانون مدنی(BGB) اجاره بها را تا سقف 8 درصد افزایش دهد . منتهی نوع باز سازی که منجر به این افزایش می‌شود، در پاراگرافهای 255 و تبصره های 1و2و3و4 و 6 از قبل تعیین شده است. چنانچه خانه هیچ تغییری نکرده باشد، صاحبخانه اجازه ندارد نرخ اجاره را نسبت به مستأجر قبلی افزایش دهد.در واقع فرمول افزایش اجاره‌بهای مسکن در آلمان تابعی است از اعلام هرساله میانگین قیمت اجاره بهای منطقه و آخرین فهرست هزینه‌های مربوط به تعمیر و بازسازی خانه. بطوری که قراردادهای اجاره‌نشینی اغلب به شکل «پایان باز» بدون تعیین مدت یکساله یا دوساله منعقد می‌شود.

 

کپی ناشیانه الگوی اجاره‌داری و برداشت اشتباه از تجربه جهانی اجاره‌داری:

   جالب اینکه تیمی از "نمایندگان" مجلس طرحی را تهیه کرده‌است که بررسی محتویات آن نشان می‌دهد این طرح که به اصطلاح با هدف کمک به اجاره‌نشین‌ها و کاهش سطح اجاره‌بها تهیه شده است نه تنها منجر به بهبود وضعیت بازار اجاره در شرایط فعلی نخواهد شد، بلکه شرایط را از وضعیت کنونی برای مستأجران وخیم‌تر می‌کند. این طرح با عنوان طرح «ایجاد شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن» در ۱۱ بند نوشته شده است که دست‌کم ۵ ماده آن حاوی محتوای مخاطره‌آمیز برای بازار اجاره به لحاظ بروز پی‌آمدهای منفی در صورت اجرا در بازار مسکن است. براساس ماده ۲ این طرح -در صورت تصویب - تنها شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن مجاز به اجاره واحدهای مسکونی هستند و مالکان حق ندارند به‌طور مستقیم ملک خود را اجاره بدهند و در صورت تخطی، مطابق با قوانین مجازات می‌شوند.

   در واقع، بنابر این ماده، موجر و مستأجر از برقراری رابطه مستقیم و شفاف و همچنین امضای قرارداد با یکدیگر به‌صورت بی‌واسطه منع می‌شوند و اجاره آپارتمان منوط به ارائه آپارتمان به شرکت‌های اجاره‌داری در قالب قراردادی حداقل ۵ ساله با این شرکت‌ها است. براساس ماده ۳ این قانون نیز هر مالک در یک قرارداد مشخص به مدت حداقل ۵ سال، قراردادی را با یک شرکت اجاره مسکن می‌بندد و در این مدت، واحد آپارتمان در اختیار شرکت است و شرکت موظف به پرداخت اجاره تعیین شده به مالک خواهد بود. براساس ماده ۵ این طرح نیز مستأجر از شرکت اجاره مسکن، واحد اجاره می‌کند و رابطه‌ای با مالک نخواهد داشت. به این ترتیب هر نوع ارتباط مستقیم بین مالک و مستأجر قطع خواهد شد و معاملات با واسطه‌گری شرکت‌های اجاره دهنده مسکن انجام می‌شود؛طول قرارداد مستأجر با شرکت اجاره مسکن حداقل پنج سال خواهد بود، مگر آنکه مستأجر قرارداد با طول زمان کمتری را بخواهد.

   طرح «ممنوعیت معامله مستقیم موجر و مستأجر» که فکر مشعشع "نمایندگان " مجلس نظام ولات فقیه است در واقع امر براساس «برداشت غلط از تجربه جهانی»، تهیه شده‌است و شرکت‌های اجاره‌داری را «واسطه» اجاره دادن و گرفتن قرار می‌دهد.

   طراحان این طرح در تشریح جزئیات می‌گویند، در تهیه طرح ایجاد شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن، از تجارب جهانی سود جسته‌اند! اما چرا این طرح را ناشیانه و با برداشت غلط از تجربه جهانی می‌خوانیم؟ زیرا اگر چه در برخی کشورهای دنیا واحدهای مسکونی از طریق شرکت‌های اجاره‌داری به مستأجران عرضه می‌شود اما این شرکت‌ها از واسطه‌ها یا دلالان بازار ملک تشکیل نشده‌اند، بلکه شرکت‌های اجاره‌دهنده، اشخاصی حقوقی هستند که حتما مالک واحدهای اجاره‌ای و در برخی موارد سازنده این واحدها هستند و در قبال دریافت امتیازات یا مشوق‌ها و معافیت‌هایی از سوی حکومت، اقدام به عرضه واحدهای خود به بازار اجاره کرده‌اند. بنابراین اگرچه بازار اجاره در برخی کشورهای دنیا از این طریق مدیریت می‌شود، اما شرکت‌ها، واسطه نیستند و کماکان قرارداد اجاره بین مالک واحدها ومستأجر منعقد می‌شود. در این کشورها بازیگر سومی به‌عنوان «واسطه» که منافع وی در افزایش اجاره‌بهای مسکن قرار دارد، وجود ندارد و شرکت‌ها در واقع همان مالکان یا موجران واحدهای مسکونی هستند. نمونه موفق آن در آلمان و فرانسه وجود دارد.در حالی که واسطه‌تراشی در بازار اجاره، عملا محرک افزایش اجاره‌بها است. تهیه کنندگان این طرح یا به این مهم فکر نکرده‌اند و یا می‌دانند این طرح آنها، در صورت تصویب، منجر به انحصاری شدن بازار اجاره می‌شود و همه معاملات بازار اجاره مسکن در اختیار تنها تعداد محدودی از شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن قرار می‌گیرد و می‌خواهند چنین شود. از آنجا که نزدیک به نیمی از معاملات کشوری مسکن مربوط به معاملات اجاره است، این شرکت‌ها با در اختیار گرفتن نبض بازار اجاره مسکن در واقع کنترل نیمی از معاملات مسکن کل کشور را در انحصار خود می‌گیرند. انحصار اجاره مسکن نیز در نظام ولایت فقیه مانند انحصار شکر و اتوموبیل و مواد پتروشیمی و...به اختیارخصولتی‌ها و مافیای نظامی-مالی در خواهد آمد.

 

چاره در چیست ؟

   بدیهی است درنظامی که بحران ساز است و در حکومتهایی که طرحهای ناسنجیده وبی‌هدف و غیر قابل تحقق طراحی می‌کنند و به اجرا می‌گذارند، نمی‌توان و نباید دنبال راه حل گشت. چاره کار تنها دراستقرار نظامی حقوقمند توسط مردم است که رعایت حقوق انسان وطبیعت و شهروندان را وظیفه اصلی خود بداند. در کشوری که رابطه‌ها را حقوق تنظیم می‌کنند، امکان طراحی و اجرای طرحهایی از این قبیل که سرمایه‌های ملی را به هدر می‌دهند، بسیار ناچیز است. مسئولان رﮊیم ولایت فقیه از آنجا که می‌دانند علت العلل این آشفته بازار و تورم و بحران در همه زمینه های سیاسی و اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی کشور وجود رﮊیم استبدادی و ضد حقوق ولایت مطلقه فقیه است - که آبشخور قدرت آنها است - ، هم خود و هم مردم را به معلولها سرگرم نگاه می‌دارند. اگر نظامی قصد تأمین سرپناه و مأمنی برای شهروندان داشته باشد، حوزه مسکن را حتی‌الامکان از آشفتگی و سوداگری پاک و روشهای روشن و دراز مدت و پایدار در پیش می‌گیرد. در واقع بهتر آن است که به جای طراحی‌های مکرر طرح‌ها که ضمانت اجرایی ندارند، از تجربه‌های موفق در تنظیم بازار مسکن استفاده کند:

 

تجربه‌های موفق در بسیاری از کشورها نیزبایستی با شرایط وطن و حقوق شهروندان تطبیق داده شوند. از جمله راه حلها :

-حمایت از راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری با ضابطه بدون واسطه‌گری و سلب حق موجران و بدون حذف آنان از بازار به واسطه ممنوعیت معامله مستقیم مالکان با مستأجران.

- تصویب اخذ مالیات از فروش ملک دوم و بیشتر مالکان به شکل مشروط. به‌طوری که آپارتمان‌هایی که بعد از ۱۰ سال از زمان خرید،‌ فروخته شود از پرداخت این مالیات معاف باشد . اما[W1]  سایر املاک مشمول مالیاتی معادل درصد مشخصی از سود حاصل از فروش شود. وضع این نوع از مالیات یکی از سالمترین ابزار مقابله با معاملات سفته بازانه خرید و فروش مکرراست.

- رفع هفت خوان اعطای وام مسکن و منضبط و ضابطه‌مند کردن آن

-تنزل نرخ بهره وام مسکن برای اقشار واقعا نیازمند.

- ایجاد تسهیلات عمومی برای کسانی که گزارش مالیاتی آنها معتبر و بموقع بوده است.

- منوط کردن هر گونه اعطای تسهیلات به ارائه گزارش مالیاتی.

- مهم‌تر از همه، تغییر ساختار اقتصاد از مصرف و رانت محوری به تولید محوری و توزیع برابرتر درآمد و تثبیت ارزش پول، از رهگذر تغییر ساخت بودجه و اعتبارات بانکی و صادرات و واردات و برخوردارکردن تمامی نقاط کشور از رشد تا که جمعیت در چند شهر متراکم نگردد. و این تدبیر، یعنی برخوردار شدن مردم کشور از حقوق و حقوقمند گشتن دولت

 

در ذیل دو نمونه موفق کشور آلمان و انگلستان را نقل می‌کنم:

   کشور آلمان در زمینه جلوگیری از سوداگری با وضع قوانینی تجربه موفقی داشته است. هیچ سوداگری بقصد خرید و فروش سریع مسکن وارد بازار مسکن نمی‌شود چرا که می‌داند قبل از اتمام مهلت 10 ساله مالیات سنگینی را بایستی بپردازد.

-هزینه های دریافت وام مسکن در آلمان:

   وام مسکن در آلمان بعنوان یکی از پایین‌ترین نرخ ها در جهان محسوب می‌شود. نرخ بهره وام مسکن در آلمان برای همه شهروندان (خانه اولی و دومی وچندمی فرقی نمی‌کند ) به زیر 1 درصد در سال کاهش یافته است که در تاریخ اعطای وام مسکن سابقه نداشته است. همین امر باعث رونق بازار مسکن در آلمان گشته است. هزینه های اخذ وام معمولا 1/2 در صد از کل مبلغ وام است.

   چنانچه قیمت ملک مورد نظر بیش از 500 هزار یورو ارزش گذاری شود، خریدار بایستی برای ارزیابی قیمت ،مبلغی تا سقف 600 یورو هزینه بپردازد.

-مدارک وام مسکن در آلمان: استفاده از وام مسکن در آلمان بصورت مستقیم انجام می‌گیرد. البته پرونده‌های مالی متقاضیان وام از بانکها بایستی مورد بررسی قرار گیرد. مدارک مورد لزوم جهت اخذ وام مسکن عبارتند از :1-پرسشنامه که اطلاعات شخصی در مورد میزان حقوق ماهانه و یا در آمد و شغل متقاضی در آن قید می‌شود.2- مدارک مالی ( فیش بانکی و..)3- مدارک اشتغال (2تا 12 ماه از لغو پرداخت )4-آخرین در آمد و گواهی پرداخت مالیات و 5- اسناد در آمد اجاره (چنانچه ملک خریداری شده قبلا در اجاره بوده است و یا هنوز دارای مستأجر است. چرا که در آلمان نمی‌توان به همان راحتی فروش خانه، قرارداد با مستأجر ساکن در خانه را لغو کرد و وی را بی‌خانمان کرد. ملک بایستی با قید ادامه سکونت مستأجر طبق قرارداد و مهلت قید شده در قرارداد بین مالک فروشنده و مستأجر ، خریداری شود)6/ اثبات موجودیت ملک ( ارائه سند محضری ملک به بانک )

- یارانه های کمک کننده حکومت آلمان به متقاضیان خرید مسکن: حکومت آلمان یارانه‌های ویژه‌ای را برای افرادی که در آلمان زندگی می‌کنند و مالیات خود را بموقع پرداخته اند و تخلف مالیاتی نداشته اند، اختصاص می‌دهد:

1-یارانه بازنشستگی ریستر( RISTER) برای هر شهروندی که تحت پوشش برنامه حقوق بازنشستگی آلمان قرار دارد.که یارانه های خاصی به بازنشستگان آلمانی برای خرید مسکن ارائه داده می شود.

2- برنامه مالکیت خانه (Kreditanstalt für Wiederaufbau) که به اختصار بدانKfW می‌گویند..این برنامه می‌تواند وامهای تا سقف 50 هزار یورو به افرادی که قصد ساخت خانه‌های جدید دارند اعطا کند. اغلب با نرخ پایین‌تر از وامهای بانکی.

 

-تجربه های موفق انگلستان:

   در کشور انگلستان بترتیبی دیگر این مالیات وضع می‌شود. درانگلستان تنها خانه اصلی هر کس از پرداخت مالیات معاف است

چنانچه فردی ملکی را در انگلستان بفروشد، ممکن است مجبور شود مالیات بر عایدی سرمایه CGT) ) را بپردازد. البته، هنگام فروش مسکن اصلی، نیازی به پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه نیست و خانه‌های اول شهروندان برای هر خانوار از این مالیات معاف شده اند. به شرطی که حداقل ۱۸ ماه گذشته ساکن آن خانه بوده باشند.

   با این حال، معمولا هنگام خرید خانه های دوم و یا بیشتر به منظور سوداگری و کسب سود در بخش املاک، افراد با یک بند قانونی با عنوان CGT مواجه می‌شوند. علاوه بر این در صورتی که خانه اصلی هر خانوار تا حدی به عنوان محل کسب و کار مورد استفاده قرارگیرد و یا بخشی از ملک خود را اجاره دهند، آن ها نیز ممکن است مشمول این مالیات قرار بگیرند.

-اخذ مالیات بر عایدی مسکن در بریتانیا بدون تعدیل تورمی: نکته قابل توجه، لحاظ نکردن هرگونه تعدیل تورمی چه در قیمت ملک و چه در هزینه‌ها در زمان محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه است. در ضمن هر زمان که افراد وضعیت مالیاتی خود را برای یک سال اعلام می‌کنند، هرگونه عایدی سرمایه‌ای مشمول مالیات می‌شود و این مسئله ممکن است آن ها را به یک رده بالاتر در نرخ سوق دهد.

   در بریتانیا، همه مالیات دهندگان دارای کمک هزینه معافیت سالانه CGT هستند؛ به این معنی که آن‌ها می‌توانند تا سقف مقدار مشخصی، از فروش مسکن دوم سود ببرند و تا این حد از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند.

   در شماره آینده به دنباله ارائه راه حلهای حوزه مسکن می‌پردازیم.

 

منابع:

1 - منابع بخش او:

1.1-علی اکبر قلی زاده و نعمت ا...امیری «نگاهی به نظام مالیاتی بخش مسکن در جهان و چهارچوبی برای اصلاح ساختار مالیات ها در بخش مسکن ایران»

1.2.-احمد زمانی و محسن کلانتری «بررسی و اصلاح ساختار مالیات‌ها در بخش مسکن» وزارت مسکن و شهرسازی.

1.3- الکساندر گلدواین.روشها و قوانین مالیاتی برای سرمایه گذاران حوزه مسکن جلد سوم 2019

Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren: Der ultimative Steuerratgeber für Privatinvestitionen in Wohnimmobilien (3. Auflage 2019)

von Alexander Goldwein | 26. April 2016

1.4 مالیاتها در روند و سیاق تاریخی خود نویسنده رومان زه - von Roman See

Steuern im historischen Kontext: Ein Ausschnitt der Steuergeschichte anhand ausgewählter Fragestellungen (Bochumer Schriften zum Steuerrecht, Band 28)/ 31. Oktober 2014